Thị trường bất động sản “ấm” dần nếu lãi suất vay mua nhà còn 10 – 11%

Lượng tiêu thụ đã cải thiện nhưng vẫn tương đối yếu

Theo số liệu của CBRE, trong nửa đầu năm nay, số căn hộ tiêu thụ tại TP. Hồ Chí Minh giảm 78% so với cùng kỳ và giảm 69% so với nửa cuối 2022, còn khoảng 2.300 căn trong bối cảnh nguồn cung giảm 72% so với cùng kỳ và giảm 2% so với nửa cuối 2022 (khoảng 4.100 căn).

Tỷ lệ hấp thụ nửa đầu năm nay chỉ ở mức 59% (giảm 11 điểm % so với cùng kỳ và giảm 133 điểm % so với nửa cuối 2022). Tỷ lệ hấp thụ căn hộ ở TP. Hồ Chí Minh giảm đáng kể, vì trong hơn 4.100 căn được cung cấp trên thị trường, sản phẩm ở phân khúc căn hộ cao cấp chiếm hơn 70%.

Giá sơ cấp căn hộ phân khúc cao cấp và hạng sang tại TP. Hồ Chí Minh đã hạ nhiệt trong nửa đầu 2023. Giá sơ cấp trung bình căn hộ tại thành phố này ghi nhận giảm lần đầu tiên kể từ 2018 (giảm 4,8% so với cùng kỳ) trong quý II.2023. Phân khúc cao cấp và hạng sang giảm 4 – 6% so với cùng kỳ, trong khi phân khúc khác ghi nhận mức tăng 2 –  4% trong quý II.

Tại Hà Nội, nguồn cung mới thị trường căn hộ chứng kiến sự sụt giảm đáng kể (giảm 52% so với cùng kỳ và giảm 41% so với nửa cuối 2022, còn 3.900 căn – thấp nhất trong 5 năm). Lượng tiêu thụ cũng sụt giảm lần lượt 63% so với cùng kỳ và 27% so với nửa cuối 2022, còn 4.000 căn trong nửa đầu 2023. Tỷ lệ hấp thụ nửa đầu năm nay ghi nhận duy trì ở mức cao 109%, tăng 22 điểm % so với nửa cuối 2022.

Giá nhà tại Hà Nội hạ nhiệt trên diện rộng trong khi phân khúc trung cấp duy trì đà tăng trong quý II.2023. Giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội không thay đổi đáng kể so với quý trước ở tất cả phân khúc trong quý 2, ngoại trừ phần khúc trung cấp (tăng 10% so với quý trước và tăng 15% so cùng kỳ); trong khi giá thứ cấp trung bình cho cả bất động sản liền thổ và căn hộ đều ghi nhận mức tăng 8% so với quý trước.

Nhìn chung, theo đánh giá của Khối Phân tích, Công ty CP Chứng khoán VNDIRECT, lượng tiêu thụ trong quý II.2023 đã cải thiện so với quý trước, tuy nhiên đà phục hồi tương đối yếu. “Tâm lý thị trường thận trọng do môi trường lãi suất cao và chưa thật sự hấp dẫn với người mua nhà cũng như các doanh nghiệp phát triển bất động sản, cùng với những nút thắt chính sách còn tồn đọng. Hầu hầu hết nguồn cung mới đến từ phân khúc cao cấp”, ông Trần Trung Kiên, đại diện nhóm chuyên gia, bình luận.

Giải pháp hỗ trợ cần thực hiện đồng bộ và quyết liệt hơn

Theo đánh giá của các chuyên gia, khó khăn lớn nhất của thị trường đã qua, tuy nhiên những thách thức vẫn còn và thị trường kỳ vọng ấm dần lên vào nửa cuối 2024.

Hiện, áp lực chi phí lãi vay của các doanh nghiệp phát triển bất động sản đã phần nào hạ nhiệt, khi lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng của các ngân hàng thương mại đã tiếp tục giảm 20 điểm cơ bản trong tháng 7.2023, dao động từ 6 – 7%/năm, có thể giảm áp lực lãi vay đối với các khoản vay theo lãi suất thả nổi đối với các doanh nghiệp bất động sản.

Cùng với lãi suất, việc tháo gỡ các nút thắt một cách đồng bộ cũng được cho là chìa khóa để thị trường hồi phục. Hiện, Chính phủ đã và đang nỗ lực đưa ra nhiều chính sách tác động đến kênh dẫn vốn, pháp lý và cân đối cung cầu để hỗ trợ thị trường. Đã có những động thái thích cực trong giải quyết các vấn đề về pháp lý.

Đơn cử, tại TP. Hồ Chí Minh đặt mục tiêu tháo gỡ pháp lý cho 50 dự án bất động sản trong năm 2023. Thành phố hiện đang có 156 dự án được phát triển bởi 121 chủ đầu tư hiện đang chờ giải quyết vướng mắc (trong đó khoảng 70% có liên quan đến vấn đề pháp lý). Khi tháo gỡ được rào cản pháp lý của các dự án trên, thành phố dự kiến sẽ có khoảng 4.000 – 5.000 căn hộ được mở bán giúp giảm bớt áp lực nguồn cung như hiện tại.

Mặc dù vậy, theo các chuyên gia, những nỗ lực tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản vẫn cần quyết liệt và đồng bộ hơn nữa, qua đó giúp thị trường hồi phục một cách tốt nhất nhằm thúc đẩy phân khúc nhà ở gắn liền với nhu cầu thực của người mua nhà.

“Luật Đất đai 2023 được thực hiện đúng tiến độ và sẽ có hiệu lực trong nửa cuối năm 2024, đánh dấu bước ngoặt lớn đối với lĩnh vực bất động sản khi giải quyết được các nút thắt trong việc phê duyệt các dự án ở các dự án khu dân cư mới, giúp nguồn cung nhà ở dần phục hồi trong giai đoạn 2024 – 2025”, chuyên gia của VNDirect nhìn nhận.

Mặc dù lãi suất đã giảm song lãi suất cho vay trung bình thực tế đối với lĩnh vực bất động sản vẫn ở mức cao 13 – 14%. Các chuyên gia kỳ vọng, thị trường sẽ dần ấm trở lại khi lãi suất vay mua nhà giảm về mức 10 – 11%.