22.Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Bạn có đang tìm hiểu về hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai? Cùng tìm hiểu xem mẫu hợp đồng này có gì nhé!

Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hay hợp đồng mua bán nhà ở, bất động sản hình thành trong tương lai cần đáp ứng những điều kiện pháp luật nào?

Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Theo Khoản 2 Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 163/2006/NĐ-CP thì: Tài sản hình thành trong tương lai” gồm: Tài sản được hình thành từ vốn vay; Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm; Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật. Theo quy định này thì tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất.

Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là sự thỏa thuận của các bên, về việc mua bán nhà chưa có vào thời điểm hợp đồng được giao kết. Việc phát triển nhà ở thương mại chưa được hoàn thành do nhà ở riêng lẻ của cá nhân, gia đình chưa được xây dựng hoặc xây dựng chưa xong.

Nhà ở hình thành trong tương lai, cũng như các bất động sản khác sẽ được hình thành trong tương lai là nhóm đối tượng được pháp luật dân sự các nước phát triển trên thế giới điều chỉnh với những quy chế cụ thể, chặt chẽ. Đặc trưng của hợp đồng mua bán là việc giao một tài sản để đổi lấy tiền, bởi việc giao một số tiền để đổi lấy tài sản, không có yếu tố đặc trưng quan trọng này cho thấy, mặc dù tài sản chưa hình thành nhưng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thuộc phân loại hợp đồng mua bán, điều khác biệt cơ bản với các loại hợp đồng mua bán khác là ở chỗ vật, tài sản chưa hình thành này gắn bó hữu cơ, mật thiết với một tài sản đặc biệt: nhà ở. Cụ thể: đối tượng của dạng hợp đồng này là nhà ở gắn liền trên đất sẽ hình thành trong tương lai thông qua việc xây dựng, tạo lập trước hoặc sau khi hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được ký kết.

Một số quy định trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai chính là nhà ở sẽ chuyển nhượng được các bên thỏa thuận trong hợp đồng . Tài sản chuyển nhượng là điều khoản quan trọng, chính yếu trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Chính vì vậy, điều khoản này cần được thiết kế chi tiết, thỏa thuận rõ trong quá trình thương thảo hợp đồng, tránh phát sinh rủi ro pháp lý về sau. Theo quy định tại khoản 1, Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014, Nhà ở hình thành trong tương lai chỉ có thể trở thành đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở khi thoả mãn điều kiện:

– Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp cần có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án, trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành trong phần móng của tòa nhà đó.

Việc xác định tài sản chuyển nhượng không chỉ đơn thuần được xác định trên giấy, như đã nói ở trên, tài sản chuyển nhượng nói riêng cũng như Hợp đồng nói chung, cần được các bên làm rõ với nhau thông qua tổng thể các cuộc trao đổi hứa hẹn, thỏa thuận, thống nhất giữa hai bên trong quá trình từ khi đề xuất giao ước, thương thảo, đàm phán hợp đồng cho đến khi hợp đồng được hai bên ký kết, công chứng theo luật định. Các hứa hẹn, đề xuất, chấp thuận, thống nhất này thường được thể hiện bằng biên bản thỏa thuận giữa các bên, tài liệu nội bộ trình các cấp có thẩm quyền phê duyệt việc mua – bán. Các tài liệu này vô cùng quan trọng trong việc xác định tài sản sẽ hình thành trong tương lai (Bên Mua mua cái gì và Bên Bán bán cái gì) cũng như là chứng cứ quan trọng trong trường hợp phát sinh tranh chấp giữa các bên.