Quy định thời hạn sở hữu chung cư: Những vấn đề pháp lý và thực tiễn

Ảnh minh họa.

1. Những vấn đề pháp lý cơ bản về chung cư

1.1. Khái niệm nhà chung cư, căn hộ chung cư

Khái niệm nhà chung cư đã xuất hiện từ rất lâu đời, khá quen thuộc với các nước trên thế giới. Sự xuất hiện của nhà chung cư đã khai thác được tối đa quỹ đất, giải quyết được bài toán tập trung dân số ở một khu vực. Từ thời La Mã cổ đại, thế kỷ thứ 6 trước công nguyên đã sử dụng khái niệm “nhà chung cư” (condominium), trong tiếng Latin “con” có nghĩa là “của chung” và “dominium” là “quyền sở hữu” hay “sử dụng”. Ngày nay, “condominium” (được viết tắt là “condo”) là một hình thức quyền sở hữu chứ không phải là hình thức tài sản nguyên vẹn. Một condominium được tạo ra dưới một khế ước về quyền sở hữu, đồng thời với việc ghi nhận khuôn viên khu đất và mặt bằng công trình trên vị trí xây dựng.

Các căn hộ ở được tạo ra đồng thời và nằm bên trong khuôn viên khu đất nhà chung cư. Khi một người sở hữu căn hộ nhà chung cư condominium, anh ta có quyền sở hữu đối với không gian nằm giữa các bức tường, sàn và trần căn hộ của mình, và một quyền sử dụng chung không thể chia sẻ (undivided share) đối với tất cả “không gian chung” (common areas) thuộc khuôn viên dự án nhà chung cư chứa căn hộ đó. Khái niệm nhà chung cư condominium thường được sử dụng hoán đổi với nghĩa toàn bộ dự án nhà chung cư hoặc dùng để chỉ từng căn hộ nhà chung cư. Trên phương diện kỹ thuật, từ condominium dùng để chỉ dự án nhà chung cư (project); còn từ “apartment” hay “unit” dùng để chỉ các căn hộ nhà chung cư đơn lẻ. Condominium có thể có mọi hình dáng và kích cỡ, từ dạng tháp cao tầng cao cấp sang trọng cho tới những nhà chung cư cải tạo cũ kỹ) (1).

Ở Việt Nam, trước đây, vào thời kỳ chiến tranh hay những năm đầu thống nhất đất nước thì nhà chung cư được biết dưới một cái tên khác là: khu tập thể. Các khu tập thể này được xây dựng theo phương châm “nhanh, bền, tốt, rẻ” để phục vụ cán bộ công nhân viên hưởng lương từ ngân sách Nhà nước. Mặc dù có những công trình xây dựng xen kẽ, phục vụ cho cán bộ của một cơ quan, đơn vị nhưng chủ yếu các nhà ở tập thể này được xây dựng thành các khu vực quần thể riêng biệt, tạo thành các tiểu khu nhà ở như các Khu tập thể: Kim Liên, Trung Tự, Thành Công, Giảng Võ, Văn Chương… Thiết kế của các khu tập thể này theo đúng nghĩa nhà chung cư với đầy đủ các chức năng được xây dựng đồng bộ kèm theo, đáp ứng yêu cầu và góp phần ổn định đời sống của cư dân. Dưới cơ chế bao cấp, việc sử dụng nhà ở tập thể hoàn toàn không mất tiền. Sau khi cơ chế bao cấp chấm dứt, các khu tập thể vẫn tồn tại nhưng người cư trú phải trả tiền như những người thuê nhà ở.

Nhà chung cư được coi như là giải pháp tối ưu cho các bài toán về nhà ở của các tầng lớp lao động có thu nhập cố định và tương đối thấp (như giáo viên, viên chức, công chức Nhà nước…) trong điều kiện sự gia tăng dân số cơ học khiến giá đất trở nên ngày càng đắt đỏ. Năm 2005, Luật Nhà ở có khái niệm về nhà chung cư: “Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư”. Hơn nữa, theo quy định tại khoản 3, Điều 3, Luật Nhà ở năm 2014 quy định: “3. Nhà chung cư là nhà có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh”. Trên cơ sở các định nghĩa trên, ta có thể xác định phạm vi khái niệm nhà chung cư như sau: Nhà chung cư là một dạng nhà ở tập trung ở các khu đô thị, bao gồm các căn hộ riêng biệt, độc lập cho nhiều hộ gia đình sinh sống. Chủ sở hữu căn hộ có các phần sở hữu riêng và sở hữu chung tất cả các không gian cộng đồng trong nhà chung cư. Chính vì vậy, quyết định đầu tư khoảng trên 01 tỉ 400 đến 04 – 05 tỉ  sở hữu chung cư là sự cân nhắc giữa nhà chung cư hay nhà liền kề cũng là vấn đề cần cân nhắc lựa chọn.

1.2. Đặc điểm nhà chung cư

Thứ nhất, đối với phần sở hữu chung thì các chủ sở hữu và người sử dụng căn hộ nhà chung cư đều có quyền ngang nhau trong việc khai thác, sử dụng phần diện tích và thiết bị chung, phải có trách nhiệm bảo quản, đóng góp kinh phí để đảm bảo sự hoạt động của chúng.

Thứ hai, đối với việc chuyển đổi công năng phần sở hữu chung thành sở hữu riêng: phần sở hữu chung thuộc quyền sở hữu và sử dụng của tất cả các chủ sở hữu nhà chung cư. Các chủ sở hữu nhà chung cư có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc quản lý, sử dụng phần diện tích và thiết bị chung đó. Hơn nữa, giá trị phần sở hữu chung đã được phân bổ vào giá trị căn hộ, các chủ sở hữu nhà chung cư cũng phải đóng kinh phí bảo trì, kinh phí quản lý vận hành để được khai thác và sử dụng toàn bộ phần sở hữu chung này.

Do đó, chủ đầu tư không được tự ý chuyển đổi công năng phần sở hữu chung thành phần sở hữu riêng. Về mặt pháp lý, việc chuyển đổi hình thức sở hữu từ sở hữu chung sang sở hữu riêng phải có sự đồng thuận của tất cả các đồng chủ sở hữu (đương nhiên là chủ đầu tư sẽ phải thanh toán cho các chủ sở hữu khác một khoản lợi ích nhất định) cũng như sự ghi nhận/đồng ý của cơ quan chức năng (2). Trong thực tế có thể có chủ đầu tư đã nêu cụ thể từ ngay trong hợp đồng mua bán căn hộ về nội dung sở hữu chung và sở hữu riêng.

Thứ ba, việc hạn chế quyền sở hữu của chủ sở hữu căn hộ nhà chung cư: ác chủ căn hộ trong nhà chung cư sở hữu chung có quyền sở hữu không giống hoàn toàn với quyền sở hữu tài sản thông thường, vì họ là chủ sở hữu trong một cộng đồng sở hữu chung. Chủ căn hộ không những phải tuân theo các quy định về quyền hạn và nghĩa vụ trong sở hữu chung, mà các quy định hạn chế nhất định quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với căn hộ của mình chẳng hạn: không được gây tiếng ồn ảnh hưởng đến hàng xóm, thay đổi kết cấu phần sở hữu riêng hoặc phần sử dụng riêng, sử dụng vật liệu màu sắc trên mặt ngoài căn hộ nhà chung cư,… hoặc khi muốn cho thuê hay chuyển nhượng căn hộ thì phải thông báo trước tập thể có sở hữu chung và có điều khoản ràng buộc người thuê hay chủ mới tuân thủ các quy tắc quản lý hiện hành của nhà chung cư.

Thứ tư, trong trường hợp nhà chung cư bị tiêu hủy thì chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền sử dụng diện tích mặt đất của nhà chung cư theo quy định của pháp luật.

Thứ năm, nhà chung cư được xây dựng có thể giải quyết tốt nơi ăn chốn ở cho nhiều người dân. Nhà chung cư là giải pháp hữu hiệu để tăng quy mô dân cư , số lượng người dân sinh sống, lao động và làm việc tại các đô thị và các thành phố lớn.

1.3. Phân loại chung cư theo hình thức sở hữu vĩnh viễn hay 50 năm

Chung cư 50 năm theo luật đất đai  năm 2013 hiện hành chỉ được sử dụng trong vòng 50 năm kể từ khi chủ đầu tư nhận bàn giao đất. Cụ thể, những doanh nghiệp được giao đất để tiến hành xây dựng thì chỉ được sử dụng trong vòng 50, sau 50 năm khu đất đó sẽ được thu hồi để xây dựng dự án khác, hoặc các công trình công cộng,… Lý do có luật này để tránh trường hợp phí phạm đất, sử dụng đất kém hiệu quả từ các chủ đầu tư.

Chung cư sổ hồng vĩnh viễn là loại chung cư mà chủ của nó sẽ được sở hữu vĩnh viễn căn hộ chung cư đó. Tức là khách hàng sẽ có sổ hồng, pháp lý rõ ràng. Theo Luật Đất đai, sau 50 năm chung cư xuống cấp thì chủ chung cư sẽ được đền bù 01 suất tái định cư hoặc một căn chung cư mới. Chính vì vậy, việc mua chung cư sở hữu vĩnh viễn vẫn có lợi hơn nhiều so với chung cư 50 năm, bởi lẽ sẽ không có vụ mất trắng sau khi mua, được phép cư trú, làm hộ khẩu và bán lại nếu không muốn ở nữa. Khách hàng cũng được thế chấp giấy tờ để vay ngân hàng, khi mua được ngân hàng hỗ trợ cho vay.

2. Những vấn đề pháp lý phát sinh về quyền tài sản và quyền sở hữu nhà chung cư

2.1. Cơ sở pháp lý phát sinh quyền sở hữu nhà chung cư

Hiến pháp năm 2013 quy định về quyền bất khả xâm phạm về nhà ở cá nhân cụ thể tại Điều 22, Công dân có quyền có nơi ở hợp pháp; Mọi người có quyền bất khả xâm phạm về chỗ ở. Không ai được tự ý vào chỗ ở của người khác nếu không được người đó đồng ý; nếu việc khám xét chỗ ở do luật định.

Không chỉ vậy, theo Điều 99, Luật Nhà ở năm 2014, thời hạn sử dụng nhà chung cư phụ thuộc vào kết luận kiểm định chất lượng chung cư của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nơi có nhà chung cư tọa lạc. Về quyền sở hữu vĩnh viễn căn hộ chung cư, thời hạn sử dụng nhà chung cư được chia thành hai loại: nhà chung cư sở hữu có thời hạn và nhà chung cư sở hữu lâu dài. Ở đây chúng ta sẽ xét tới thời hạn sử dụng nhà chung cư sở hữu lâu dài.

Việc quy định về đất sử dụng có thời hạn được quy định tại Điều 126, Luật Đất Đai năm 2013, doanh nghiệp trong và ngoài nước chỉ được giao đất 50 năm. Các vấn đề đặt ra đối với thời hạn sử dụng đất 50 năm và nhà ở trên đất sẽ gắn với thời hạn sử dụng đất này. Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b, khoản 3, khoản 4 và khoản 5, Điều 129 của Luật Đất đai năm 2013 là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định. Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định.

2.2. Một số vấn đề về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mang những đặc điểm chung của hợp đồng mua bán tài sản và hợp đồng mua bán nhà ở. Cụ thể, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là một loại hợp đồng ưng thuận: Được coi là đã giao kết tại thời điểm các bên thỏa thuận xong các điều khoản cơ bản, tuy nhiên đối tượng của loại hợp đồng này là căn hộ chung cư, là một loại tài sản đặc biệt. Do đó, theo quy định hiện hành thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hoàn tất việc công chứng, chứng thực hợp đồng.

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cũng có những đặc điểm riêng so với hợp đồng mua bán nhà ở và hợp đồng mua bán tài sản. Những đặc điểm riêng này xuất phát từ đối tượng của hợp đồng là những căn hộ chung cư dự án. Căn hộ chung cư dự án hay còn gọi là căn hộ chung cư là tài sản hình thành trong tương lai là căn hộ chỉ mới có trong dự án hoặc đang xây dựng, hoặc có thể là căn hộ đã hoàn chỉnh nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận sở hữu nhà ở. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dạng này dựa trên căn cứ pháp lý nêu tại khoản 3, Điều 69, Luật Nhà ở năm 2014 quy định về vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại. Theo đó, Hợp đồng này là một dạng biến thể của Hợp đồng góp vốn và có những quy chế pháp lý khác biệt để điều chỉnh như điều kiện của căn hộ được phép mua bán, điều kiện về tư cách chủ thể của chủ đầu tư kinh doanh, các điều kiện về bảo lãnh (3).

2.3. Nghĩa vụ đóng 02% phí bảo trì căn hộ chung cư

Người mua nhà ở phải đóng phần kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung của nhà ở tương ứng với 02% giá trị căn hộ chung cư. Sau khi Ban quản trị được thành lập và có văn bản yêu cầu bàn giao kinh phí bảo trì thì Chủ đầu tư và Ban quản trị lập hồ sơ quyết toán và chuyển giao quỹ bảo trì thông qua hình thức chuyển khoản. Quy định là như vậy nhưng trên thực tế việc bàn giao thường diễn ra một cách rất chậm chạp, thậm chí không chịu bàn giao tiền bảo trì khi Nhà chung cư đã thành lập xong Ban quản trị. Cụ thể, như trường hợp cư dân Rainbow Văn Quán (quận Hà Đông, Hà Nội) hiện tại vẫn đang tố Chủ đầu tư “ôm” hơn 08 tỉ đồng phí bảo trì. Khi thành lập Ban quản trị chung cư Rainbow Văn Quán, đại diện cư dân lập sẵn một tài khoản ngân hàng để Chủ đầu tư chuyển tiền vào. Tuy nhiên, Chủ đầu tư là Công ty CP Bic Việt Nam lại không chuyển tiền vào tài khoản này mà chuyển tiền sang tài khoản khác, trong đó đồng chủ sở hữu tài khoản là một Phó Ban quản trị (là người của Chủ đầu tư chỉ định tham gia Ban quản trị) (4).

3. Pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng khi mua bán căn hộ chung cư

Tại các nước phương Tây, tỉ lệ sở hữu tư nhân trong một tòa nhà chung cư khoảng 50% do phần lớn người dân mua nhà theo hình thức trả góp trong vòng 20- 30 năm. Chủ đầu tư không trực tiếp quản lý tòa nhà mà chuyển cho một đơn vị thứ 3 thực hiện công việc này. Đơn vị thứ 3 đó có thể là Hiệp hội chung cư, Hiệp hội nhà ở, Hiệp hội chủ hộ (như mô hình quản lý của New Zealand, Hoa Kỳ…), là Hợp tác xã (như tại Thụy Điển) hay Công ty TNHH chủ sở hữu căn hộ (như mô hình tại LB Nga). Còn tại những nước phương Đông phát triển như Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore… thì nền văn hóa nhà chung cư đã phát triển từ rất lâu. Tại các quốc gia này, văn hóa cộng đồng và các tiêu chuẩn sống do chính cư dân tạo lập.

Công ty quản lý chỉ đóng một vai trò rất nhỏ. Các nhà chung cư cao cấp hiện nay đều phải có những tiện ích chung để phục vụ cộng đồng như sân tập thể thao, sân chơi trẻ em, các sảnh lễ tân, các phòng sinh hoạt cộng đồng… phần tiện ích này đều thuộc sở hữu chung để xác lập ra cộng đồng. Và trên tinh thần đó, cộng đồng phát triển, xây dựng tiêu chuẩn sống và mức sống của mình. Khác với nhà đất, vẫn còn bị chi phối bởi yếu tố cha truyền con nối nên thành phần cư dân thường phức tạp và tách biệt, các khu nhà chung cư dễ có sự tương đồng giữa các chủ căn hộ. Tùy thuộc vào mặt bằng giá căn hộ, cư dân ở tòa nhà thường có mức thu nhập tương đồng, từ đó các quan điểm, nhu cầu, phạm vi giao tiếp,… đều có tiếng nói chung (5).

Theo kết quả nghiên cứu, vấn đề tuổi thọ của tòa nhà không chỉ phụ thuộc vào chất lượng xây dựng ban đầu mà còn bị quyết định bởi chính cách sống, sinh hoạt và phương thức quản lý của các chủ căn hộ trong quá trình sử dụng. Chỉ khi cư dân xác định họ chính là chủ nhân thật sự và được hưởng quyền lợi từ quyền sở hữu đó, thì ý thức giữ gìn, chăm sóc, bảo vệ những tiện ích chung mới được phát huy tối đa.

4. Đánh giá mối quan hệ giữa quyền sở hữu và quyền khai thác, sử dụng nhà chung cư

Trường hợp nhà chung cư còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định (trừ trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng mà chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị phá dỡ; hoặc tất cả các chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư mới thông qua Hội nghị nhà chung cư). Hiện trạng các nhà chung cư cũ đang bị “báo động đỏ” về độ an toàn cho các khu nhà được xây dựng từ trước. Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm định chất lượng và báo cáo UBND cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu nhà ở. Nội dung văn bản thông báo phải được công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của UBND và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương. Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác.

5. Xử lý những tranh chấp phát sinh trong quá trình khai thác và sử dụng căn hộ chung cư

Trong quá trình khai thác và sử dụng nhà chung cư chúng ta nhận thấy rằng, quyền sở hữu vĩnh viễn căn hộ chung cư trong trường hợp qua quá trình sử dụng ngôi nhà có thể bị xuống cấp, hư hỏng thì sẽ được xử lí theo quy định pháp luật. Trong quá trình khai thác những lợi ích từ đất, vấn đề nhà ở có 04 trường hợp sau:

Trường hợp 1: Khu đất có nhà chung cư vẫn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu được cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới theo quy định.

Trường hợp 2: Khu đất có nhà chung cư không còn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu nhà chung cư phải bàn giao lại nhà chung cư này cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy hoạch được duyệt.

Trường hợp 3: Chủ sở hữu nhà chung cư không chấp hành việc phá dỡ hoặc không bàn giao nhà ở thì Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định cưỡng chế phá dỡ hoặc cưỡng chế di chuyển để bàn giao nhà ở. Việc giải quyết chỗ ở cho các chủ sở hữu có nhà chung cư bị phá dỡ được thực hiện theo quy định về bố trí nhà ở tái định cư theo quy định của Luật Nhà ở.

Trường hợp 4: Phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư thì các chủ sở hữu được tiếp tục thực hiện quyền sử dụng đất có nhà chung cư đó; trường hợp phá dỡ để xây dựng công trình khác thì việc xử lý quyền sử dụng đất có nhà chung cư này được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

Từ những vấn đề phát sinh trong quá trình xử lý quyền sử dụng đất gắn với nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Việc sử dụng nhà chung cư đã được cấp giấy thì được sử dụng ổn định lâu dài. Trong trường hợp để bớt đi những hiểu lầm không đáng có, không phải cứ sau 50 năm sử dụng sẽ bị Nhà nước thu hồi. Thời hạn sử dụng nhà chung cư (niên hạn sử dụng nhà) phụ thuộc vào chất lượng công trình và trình độ tay nghề của kiến trúc sư trước đây. Từ thực tiễn chúng ta có thể thấy những ngôi nhà Pháp cổ như trường THPT Chu Văn An, Bệnh viện Xanh Pôn, Tòa nhà Ngân hàng Nhà nước, Tòa nhà Bắc Bộ phủ… là những ngôi nhà được xây qua nhiều thế kỷ mà đến nay vẫn tồn tại sừng sững trước thời gian. Chính vì thế, khi xây dựng nhà cần phải đánh giá cao về trình độ tay nghề của người xây dựng. Đây chính là minh chứng cho sự thành đạt, thành danh của những kiến trúc sư tài hoa và có tinh thần trách nhiệm cao với nghề nghiệp của mình. Việc quy định về niên hạn sử dụng trong Dự thảo Luật Nhà ở phải chăng là ý tưởng của nhà quản lý quy định như vậy để dễ dàng cho việc thu hồi nhà cũ nhằm cải tạo chung cư cũ đang tồn tại ở nhiều tỉnh thành ở Việt Nam. Theo quan điểm của tác giả, việc quy định về niên hạn sử dụng nhà phải dựa vào yếu tố chất lượng công trình chứ không can thiệp vào quyền sử hữu tuyệt đối của người sử dụng đất và người sở hữu căn hộ chung cư.

Như vậy, thời hạn sử dụng nhà chung cư không phải cứ sau 50 năm thì sẽ bị Nhà nước thu hồi, thời hạn sử dụng nhà chung cư phụ thuộc vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Khi các nhà kinh doanh xây dựng chung cư, thường sẽ được cấp quyền sử dụng đất có thời hạn thường sẽ là 50 năm, do đó các dự án này được thiết kế xây dựng theo cấp công trình có thời hạn 50 năm tương ứng.

6. Những quy định về thời hạn sử dụng nhà trong Luật Nhà ở

Theo khoản 1, Điều 99, Luật Nhà ở năm 2014 quy định: “Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư”. Cụ thể, theo Phụ lục 1.3 về phân cấp các loại công trình xây dựng phục vụ công tác quản lý chất lượng công trình xây dựng (đi kèm theo Thông tư số: 10/2013/TT-BXD ngày 25/7/2013 của Bộ Xây dựng), quy định: Công trình cấp 4 có niên hạn sử dụng dưới 20 năm. Công trình cấp 3 có niên hạn sử dụng từ 20 năm đến dưới 50 năm. Công trình cấp 2 có niên hạn sử dụng từ 50 năm đến 100 năm. Công trình cấp 1 và công trình đặc biệt có niên hạn sử dụng trên 100 năm.

7. Nội dung giải quyết xung đột pháp luật về chủ sở hữu chung cư và quyền sử dụng đất

Theo Điều 116, Luật Nhà ở 2014 về quyền sở hữu vĩnh viễn căn hộ chung cư, các chủ sở hữu có nhà chung cư thuộc diện phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì được bố trí tái định cư.Việc bố trí tái định cư bằng nhà ở được thực hiện thông qua hợp đồng cho thuê, cho thuê mua, mua bán nhà ở ký giữa người được bố trí tái định cư với đơn vị được giao bố trí tái định cư nếu do Nhà nước đầu tư; ký với chủ đầu tư dự án nếu do doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư xây dựng. Những vấn đề xung đột, tranh chấp xảy ra trong thời gian qua chủ yếu là vấn đề chất lượng nhà ở và các tiến độ nộp tiền để được nhanh chóng giao nhà.

Trường hợp chủ sở hữu có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì được bố trí nhà ở mới có diện tích tối thiểu bằng hoặc lớn hơn diện tích nhà ở cũ. Trường hợp Nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì chủ đầu tư dự án phải lo chỗ ở tạm thời hoặc thanh toán tiền để người được tái định cư tự lo chỗ ở trong thời gian cải tạo, xây dựng lại. Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và chủ sở hữu thỏa thuận đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì các bên thỏa thuận về chỗ ở tạm thời của chủ sở hữu trong thời gian cải tạo, xây dựng lại. Khi Nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mà có chênh lệch về giá trị giữa nhà ở cũ và nhà ở mới thì việc thanh toán giá trị chênh lệch được thực hiện theo phương án bố trí tái định cư đã được phê duyệt. Nếu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và chủ sở hữu thỏa thuận đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì việc thanh toán giá trị chênh lệch được thực hiện theo thỏa thuận giữa các bên.

8. Một số đề xuất để hoàn thiện pháp luật về sở hữu căn hộ chung cư nhìn từ khía cạnh niên hạn sử dụng nhà chung cư

Dù sở hữu đất là tuyệt đối và vĩnh viễn thuộc về toàn dân của dân tộc Việt Nam nhưng nhà ở là sở hữu tư nên chúng ta cần làm tốt được mục đích” sở hữu kép”. Việc khẳng định sở hữu đối với tài sản là thiêng liêng đối với nhà ở là quyền sở hữu vĩnh viễn và tuyệt đối chứ không chỉ là có nhà chung cư. Do đặc thù cấu trúc của nhà chung là xếp chồng lên nhau, nhưng không phải là sở hữu đa cấp  nên nó chịu sự tác động của tự nhiên như nắng gió, phụ thuộc vào chất liệu xây dựng, kiểu dáng kiến trúc, sức chịu tải của vật liệu là bê tông hay gạch lỗ, gạch sỉ đóng tay,… nên trong cả quá trình sử dụng khai thác những lợi ích của chung cư nó có thể bị ảnh hưởng như: nứt, gãy, nghiêng, sụt lún,… gây mất an toàn cho người sử dụng chung cư đó. Việc quy định niên hạn sử dụng nhà chung cư cũng rất cần thiết cho hoạt động quản lý khi xử lý và cải tạo chung cư cũ. Nhà nước cần phải ban hành các quy định pháp luật về quản lý chung cư (6) để đảm bảo an toàn cho cư dân và người sở hữu tài sản. Các quy định pháp luật ban hành nhằm mục đích  để làm sao bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, bảo vệ quyền sở hữu thiêng liêng đang chiếm hữu và sử dụng căn hộ chung cư. Nhưng mặt khác cũng phải nâng cao trách nhiệm đối với chủ đầu tư, kiến trúc sư những người xây dựng nên công trình đó. Bởi các công trình là kết tinh trí tuệ, tay nghề, đạo đức và phẩm hạnh để thế hệ sau chiêm ngưỡng và đánh giá, tôn vinh hay khinh rẻ vì sự yếu kém và thiếu trách nhiệm, thiếu đạo đức nghề nghiệp  của họ.

Pháp luật hoàn thiện Dự thảo Luật Nhà ở năm 2014 cần phải đưa ra các quy định pháp luật và chế tài đủ mạnh để nâng cao trách nhiệm của các chủ đầu tư xây dựng những tòa nhà chung cư, nhà cao tầng nếu việc thi công thiết kế đã gây ra những lỗi ảnh hưởng đến uy tín của nhà đầu tư, làm ảnh hưởng đến tính mạng, tài sản của người dân (7), ảnh hưởng đến những người sử dụng những tiện ích, sử dụng nhà chung cư. Đây là vấn đề sẽ giải quyết  khi niên hạn nhà bị ảnh hưởng , sự lo lắng của người dân về khối tài sản mà họ đã tích cóp cả đời lại có nguy cơ phải rời xa nơi sinh sống, nơi tích trữ của cải và nơi lưu giữ một  thời kỷ niệm của cuộc đời của mỗi con người. Nên chăng vấn đề này  cần có những quy định đối với giá trị đất phần chung cư thì chủ sở hữu có thể bán lại cho chủ đầu tư vì quy định đối với  căn hộ thì chỉ được sử dụng theo niên hạn 50, 70 và 90 năm tùy theo chất lượng công trình trong từng giai đoạn. Và phải khẳng định được là quy định này không hồi tố. Nếu thực hiện như vậy sẽ có ra tác động tốt đến thị trường nhà đất hiện nay và tạo tâm lý ổn định cho người dân.

Các quy định được ban hành trong Dự thảo cần phải có tính dự báo, dự đoán các tình huống có thể xảy ra đối với việc sử dụng nhà chung cư để cho tâm lý của người dân phải được ổn định, tránh xáo trộn để không tạo cho những kẻ tự ý nâng giá đất, nhà chung cư bị ảnh hưởng. Hệ quả  dẫn đến  việc kinh doanh và cạnh tranh không lành mạnh. Trong hoạt động kinh doanh trước mắt cần áp dụng ngay cho những chung cư cũ cần phải cải tạo do căn hộ chung cư xuống cấp trầm trọng và những chung cư mới chuẩn bị đưa vào kinh doanh. Việc áp dụng  triển khai giao kết và thực hiện hợp đồng thuê mua (8) sẽ là điểm nhấn pháp lý cho hoạt động kinh doanh và hỗ trợ người dân lao động, công nhân viên chức, người dân nghèo đô thị, sinh viên, các cán bộ lực lượng công an, bộ đội và cả đối với những gia cảnh bị biến động sau đại dịch Covid-19.

Kết luận

Trong những năm qua, có rất nhiều văn bản luật được Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh quan hệ pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư. Những văn bản pháp luật này đã đạt được những kết quả nhất định trong việc hạn chế mâu thuẫn, xung đột giữa các chủ thể là chủ đầu tư, chủ sở hữu, người sử dụng và Ban quản trị nhà chung cư. Tuy nhiên, vẫn còn những tồn tại, khó khăn mà chúng ta phải đối mặt bởi sự đa dạng của các loại tranh chấp (tranh chấp về sở hữu chung – riêng, nhất là sở hữu diện tích tầng hầm, tầng thượng…) cũng như sự thiếu hụt các chế tài xử phạt khiến các cơ quan chức năng gặp khó khăn trong việc giải quyết dứt điểm các vụ việc tranh chấp trong việc quản lý nhà chung cư. Để khắc phục những hạn chế đó cần đề xuất một số biện pháp để  hoàn thiện một số quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư; nâng cao chất lượng quản lý của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; nâng cao nhận thức cho người dân. Quyền có nhà ở được Nhà nước khẳng định trong Hiến pháp 2013 và Luật Nhà ở năm 2014.

Hy vọng, với những đóng góp của về mặt lý luận cũng như thực tiễn, pháp luật về  niên hạn nhà chung cư và vấn đề sở hữu vĩnh viễn chung cư và sở hữu có thời hạn 50 năm theo thời hạn giao đất trong quản lý nhà chung cư ở Việt Nam ngày càng được chú trọng hoàn thiện và đạt hiệu quả hơn nữa đảm bảo cho người dân nhà chung cư có một cuộc sống an toàn, thoải mái và phát triển đô thị Việt Nam văn minh, hiện đại xứng tầm thế giới. Việc quy định về sử dụng nhà chung cư ở Việt Nam phải phù hợp với thông lệ quốc tế và bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân trong quá trình khai thác và sử dụng nhà chung cư. Đặc biệt là trong thời đại xây dựng các thành phố thông minh, hiện đại, các chung cư xanh, công trình xanh, thân thiện với môi trường sẽ cải thiện và nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân khi sống trong các chung cư tại các đô thị của Việt Nam sẽ đẹp dần lên trong mắt bạn bè khu vực và quốc tế.

Nguồn: https://lsvn.vn/quy-dinh-thoi-han-so-huu-chung-cu-nhung-van-de-phap-ly-va-thuc-tien1670259590.html