Một số góp ý hoàn thiện dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có vị trí rất quan trọng, điều chỉnh lĩnh vực rộng và có tác động đến rất nhiều ngành, nhiều thành phần kinh tế và các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân, bởi lẽ bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp với các thị trường tài chính khác, đặc biệt những ngành như hạ tầng, công nghiệp chế biến chế tạo, xây dựng, vật liệu xây dựng, lưu trú – ăn uống, du lịch và tài chính – ngân hàng… Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường này sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội, tạo khả năng thu hút các nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hóa đất nước.

Việc xác định phạm vi điều chỉnh của dự thảo Luật cần đảm bảo nhất quán trên cơ sở kế thừa các quy định mang tính ổn định của pháp luật kinh doanh bất động sản qua các thời kỳ; sửa đổi, bổ sung các quy định nhằm khắc phục vướng mắc, bất cập trong thực tiễn; đảm bảo tính tổng thể, chiến lược, lâu dài, tránh hợp thức hóa những vi phạm, vấn đề phát sinh của thực tiễn mang tính sự vụ, hiện tượng.

Dự thảo Luật liên quan đến nhiều lĩnh vực khác nhau, do đó, cần xác định rõ phạm vi điều chỉnh của từng luật nhằm đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ giữa dự thảo luật này và các luật khác có liên quan, kể cả các luật đang trong lộ trình sửa đổi, bổ sung như: Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Đất đai (sửa đổi). Do đó, cần xác định rõ các nội dung thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự, các nội dung thực hiện theo pháp luật đất đai, các nội dung thực hiện theo pháp luật nhà ở, các nội dung quy định đặc thù của lĩnh vực kinh doanh bất động sản, để từ đó xác định phạm vi điều chỉnh cho phù hợp.

Ảnh minh họa (Nguồn Internet).

Về tính minh bạch của thị trường bất động sản

Nghị quyết số 11-NQ/TW đã nêu quan điểm chỉ đạo: “Hoàn thiện pháp luật, cơ chế, chính sách để phát triển và vận hành thông suốt thị trường bất động sản”. Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIII của Đảng đã đặt ra yêu cầu: “Cơ cấu lại thị trường bất động sản, đất đai, tài nguyên đất để đất đai, tài nguyên được sử dụng hợp lý, tiết kiệm, có hiệu quả cao”; “Phát triển và quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản”.

Bên cạnh đó, Chiến lược phát triển kinh tế – xã hội 10 năm (2021-2030) đã đặt ra yêu cầu: “Xây dựng cơ chế minh bạch đánh giá giá trị đất đai, bất động sản theo cơ chế thị trường”. Nghị quyết 18-NQ/TW đưa ra nhiệm vụ, giải pháp: “Xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản gắn với thông tin đất đai… Hoàn thiện cơ sở pháp lý và tăng cường thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản. Có cơ chế bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững…”.

Đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo tiếp tục rà soát kỹ để thể chế hóa đúng và đầy đủ các đường lối, chủ trương, chính sách nêu trên. Ví dụ: Chương VIII dự thảo Luật (Điều 78 đến Điều 82) quy định về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản; tuy nhiên, giải pháp về “Xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản gắn với thông tin đất đai” chưa được thể hiện rõ.

Ngoài ra, dự thảo Luật còn có một số quy định cần xem xét, chỉnh lý lại để hạn chế sự can thiệp không cần thiết của Nhà nước nhằm đảm bảo lợi ích hài hòa giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân, cải cách hành chính, như: Yêu cầu thi sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản (Điều 76, Điều 77 dự thảo Luật); Cơ quan quản lý nhà ở và thị trường bất động sản cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản (khoản 3 Điều 77 dự thảo Luật)…

Về kinh doanh bất động sản

Khoản 1 Điều 3 dự thảo Luật quy định “Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận”. Điều 10 dự thảo Luật quy định điều kiện tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản là phải thành lập Doanh nghiệp hoặc Hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp…

Như vậy, với khái niệm, giải thích như dự thảo Luật thì trường hợp một cá nhân bỏ vốn mua, đầu tư xây một hoặc nhiều nhà ở, sau đó bán lại cho các cá nhân khác, và tùy thời điểm có thể có lời hoặc lỗ thì hoạt động này của cá nhân có phải là hoạt động kinh doanh bất động sản và chịu sự điều chỉnh của dự thảo Luật này không? Hoặc trường hợp cá nhân mua bất động sản các loại được quảng cáo gồm biệt thự biển, căn hộ du lịch có lưu trú, shophouse và được chủ đầu tư giảm giá bán thông qua các hình thức timeshares/trả lãi/cam kết tiền thuê khai thác tài sản có được xem là hoạt động kinh doanh bất động sản và chịu sự điều chỉnh của dự thảo Luật hay không? Đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo nghiên cứu và làm rõ hơn vấn đề này.

Về điều tiết thị trường bất động sản (Chương IX)

Đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo nghiên cứu sâu hơn vấn đề điều tiết thị trường bất động sản để xác định rõ phạm vi điều tiết, mức độ cần thiết phải có sự điều tiết của Nhà nước cho phù hợp với thẩm quyền quản lý và đảm bảo thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh.

Về nguyên tắc, theo Văn kiện Đại hội XIII của Đảng, vấn đề nào thị trường có thể làm tốt thì Nhà nước không cần can thiệp. Đồng thời, cần đánh giá sự cần thiết của các quy định điều tiết thị trường bất động sản, bởi vì quan hệ cung – cầu là quan hệ mang tính chất thị trường, Nhà nước có thể tác động thông qua chính sách thuế, tín dụng, đất đai… và tuỳ vào điều kiện, tình hình kinh tế – xã hội ở từng thời điểm và các giai đoạn khác nhau để ban hành chính sách cho phù hợp.

Liên quan đến chính sách về điều tiết thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, trong đó một số giải pháp về điều tiết thị trường bất động sản đã nêu tại Tờ trình của Bộ Xây dựng, như: Bổ sung quy định để điều chỉnh nguồn cung bất động sản, bổ sung quy định để thực hiện điều chỉnh nhu cầu bất động sản, bổ sung nguyên tắc điều tiết để bình ổn thị trường bất động sản thông qua giải pháp về thuế, tín dụng, huy động vốn đầu tư, kinh doanh bất động sản… Tuy nhiên, Chương IX dự thảo Luật về Điều tiết thị trường bất động sản chưa thể hiện rõ, chưa cụ thể các quy định về các giải pháp nêu trên.

Do đó, đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo rà soát kỹ, làm rõ quy định trong dự thảo Luật để cụ thể hóa chính sách nêu trên.

Về chế độ công khai thông tin bất động sản

Vấn đề quan trọng nhất và cũng là bất cập nhất hiện nay là công khai, minh bạch thông tin của dự án bất động sản. Do đó, cần thiết lập cơ chế chia sẻ thông tin liên thông giữa cơ quan quản lý thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản với hệ thống thông tin đất đai và với các cơ quan quản lý nhà nước các ngành khác như đăng ký giao dịch bảo đảm, công chứng, chứng thực, đấu giá, thi hành án dân sự… nhằm giảm thủ tục hành chính, đảm bảo tính thống nhất trong quản lý thông tin cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản trong việc thực hiện các giao dịch dân sự (có thể thiết kế các thông tin công khai qua website, người dân có thể tự kiểm tra, tìm hiểu thông tin, qua đó hạn chế vấn đề về lừa đảo).

Đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo nghiên cứu, xem xét phạm vi nội dung các thông tin công khai về bất động sản đưa vào kinh doanh và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Đồng thời, đề xuất cơ chế xử lý, tăng cường trách nhiệm cho tổ chức, doanh nghiệp trong trường hợp không thực hiện đúng quy định về công khai thông tin hoặc công khai thông tin không chính xác, đầy đủ gây bất lợi, thiệt hại cho khách hàng.

Về các loại hình kinh doanh bất động sản phát sinh trong thực tế

Hiện nay, bất động sản nghỉ dưỡng phổ biến được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ, như: Căn hộ du lịch (condotel), biệt thự nghỉ dưỡng (resort villa) và nhà phố du lịch (shoptel/shophouse)… (hay còn gọi là bất động sản “phi truyền thống”); tuy nhiên, chưa có quy định cụ thể, rõ ràng về cơ chế quản lý, sử dụng đất vào mục đích hỗn hợp (đa mục đích) và việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với loại hình bất động sản này, cơ chế giao dịch loại bất động sản này trên thị trường.

Đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo nghiên cứu, đánh giá tình hình thực tiễn để đề xuất giải pháp cho phù hợp, toàn diện và khả thi. Cần có quy định đặc thù, cụ thể về bất động sản du lịch, bất động sản nghỉ dưỡng và các quy định trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản hay các văn bản pháp luật liên quan chưa đề cập đầy đủ về các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng nên nhiều địa phương vẫn còn lúng túng, vướng mắc trong quản lý đầu tư dự án và chuyển nhượng, kinh doanh bất động sản du lịch.

Về kiểm soát được giá bán của thị trường bất động sản

Nhiều ý kiến cho rằng, giá bán bất động sản luôn bị đội lên rất cao, vì vậy, cần thiết Nhà nước phải có công cụ khống chế chi phí trung gian. Thực tế, chủ đầu tư thường đẩy việc bán thông qua các đơn vị môi giới nên giá bán cao hơn. Do đó, cần phải có quy định khống chế giá tối đa mà người mua phải trả cho chủ đầu tư và tất cả đơn vị trung gian, ví dụ, không quá 3% hoặc 5% giá bán của chủ đầu tư. Như vậy, để chủ đầu tư buộc phải thương lượng, khống chế với các đơn vị trung gian về giá bán, tiền thu về, các đơn vị trung gian cũng chỉ được thu về trong khoảng nhất định, không phải theo giá như hiện nay, có thể bằng một nửa hoặc gấp nhiều lần giá bán của chủ đầu tư trong những thời điểm sốt giá. Mặt khác, việc thanh toán đều phải thông qua ngân hàng thì mới kiểm soát được giá bán, việc thanh toán, mua bán, đồng thời, chống rửa tiền, chống trốn thuế.

Do đó, đề nghị có quy định về khung phí môi giới và các khoản chi phí khác để giới hạn được tỉ lệ môi giới hoa hồng, các loại chi phí của các đơn vị tham gia dịch vụ kinh doanh bất động sản để đưa bất động sản đến tay người mua sử dụng, ví dụ tối đa không quá 5% giá bán của chủ đầu tư. Đồng thời, cần có quy định hoạt động kinh doanh bất động sản và dịch vụ bất động sản phải thông qua tài khoản ngân hàng.

Về hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản và việc áp dụng hợp đồng kinh doanh theo mẫu

– Khoản 3 Điều 17 dự thảo Luật quy định các giao dịch bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình… phải thông qua hợp đồng theo quy định này; khoản 3 Điều 45 dự thảo Luật quy định hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải được lập thành văn bản và tuân thủ quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản trong việc áp dụng mẫu hợp đồng.

Khoản 1, khoản 2 Điều 46 dự thảo Luật quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi xác lập giao dịch kinh doanh bất động sản phải tuân thủ đúng quy định trong việc sử dụng các hợp đồng theo mẫu trong kinh doanh bất động sản quy định tại khoản 1 Điều 45 của dự thảo Luật này… Như vậy, việc thực hiện hợp đồng chưa quy định rõ ràng về việc áp dụng hợp đồng trên nguyên tắc thoả thuận theo pháp luật dân sự hay bắt buộc theo hợp đồng mẫu và các quy định tại dự thảo Luật này.

Do đó, đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo nghiên cứu, làm rõ việc áp dụng mẫu hợp đồng là bắt buộc hay không bắt buộc; đồng thời, lập luận rõ hơn về phương án mà cơ quan chủ trì soạn thảo lựa chọn quy định. Trường hợp không áp dụng mẫu hợp đồng hoặc áp dụng mẫu nhưng có thay đổi một số nội dung hợp đồng khi các bên có thỏa thuận thì có hệ quả pháp lý (vấn đề) gì không?

Đề nghị cân nhắc trong dự thảo Luật chỉ nên quy định những nội dung chính quan trọng cần phải có trong hợp đồng; những nội dung quá cụ thể, chi tiết có thể để các bên thỏa thuận để tạo sự linh hoạt, tránh gây khó khăn cho tổ chức, cá nhân, đảm bảo nguyên tắc hợp đồng được xác lập trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận theo pháp luật dân sự.

– Dự thảo Luật có một số quy định về việc nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh, giao dịch phải là “không có tranh chấp” (như: Điểm b Khoản 1 Điều 15, Khoản 2 Điều 29, Điểm c Khoản 1 Điều 41…).

Tuy nhiên, khái niệm “không có tranh chấp” rất rộng, có thể bị lạm dụng (bên thứ ba có thể “tạo” ra một “tranh chấp” không có thật để hạn chế quyền của chủ sở hữu hợp pháp); ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản (nhất là khi chủ sở hữu đã công khai đầy đủ thông tin về “tranh chấp” đó với bên tham gia giao dịch). Do đó, đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo nghiên cứu, chỉnh lý điều kiện “không có tranh chấp” cho hợp lý, khả thi, phù hợp với Bộ luật Dân sự.

Về Sàn giao dịch bất động sản

Về kinh doanh dịch vụ bất động sản, Điều 57 dự thảo Luật quy định các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản, đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu, đánh giá kỹ lưỡng đối với quy định này, bảo đảm phù hợp với dự án Luật Đất đai (sửa đổi) (hiện tại chưa quy định về nội dung này).

Đề nghị quy định giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản cần phải được phân tích sâu sắc, toàn diện, các ưu điểm, hạn chế, tác động kinh tế – xã hội, ảnh hưởng đến các đối tượng chịu sự tác động trực tiếp và các đối tượng khác có liên quan… nhất là có liên quan đến các vấn đề bảo đảm công khai, minh bạch giá bán từ chủ đầu tư, giá qua sàn, tránh thông đồng, nâng giá, ảnh hưởng tới quyền của người mua, các chi phí môi giới qua sàn thì ai phải chịu?

Đặc biệt, việc đưa ra quy định này cần được rà soát với các luật khác có liên quan để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ, ví dụ: Điều 7 Luật Doanh nghiệp quy định quyền của doanh nghiệp được “tự chủ kinh doanh và lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh, hình thức kinh doanh; tự do tìm kiếm thị trường, khách hàng và ký kết hợp đồng”; Bộ luật Dân sự quy định “Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự” và “Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện”. Do đó, đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo nghiên cứu kỹ, đánh giá tác động của các phương án, đảm bảo tính hợp lý, khả thi.

Tại Điều 63 của Dự thảo Luật, cần bổ sung quy định về nghĩa vụ của Sàn giao dịch bất động sản phải cung cấp thông tin đối với bản quy hoạch 1/500 và thiết kế cơ sở (thiết kế kiến trúc, thiết kế điện nước), bởi vì trên thực tế, các trường hợp tranh chấp vì lý do thiết kế, không đúng, không hiểu về diện tích, chỗ để xe, công năng, mục đích sử dụng các phần trong công trình xảy ra rất thường xuyên. Chủ đầu tư có thể xây dựng vi phạm mà người dân mua nhà chung cư không biết có vi phạm hay không. Do đó, khi người mua nhà là đồng chủ sở hữu thì người mua phải được biết phần thiết kế cơ sở này. Sàn giao dịch cần phải có nghĩa vụ cung cấp các bản thiết kế này để đáp ứng nhu cầu thông tin của người dân.

Về điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản

– Khoản 1 Điều 65 dự thảo Luật quy định điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có quy chế hoạt động, tên, địa chỉ, cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động. Tuy nhiên, chưa quy định rõ về quy mô, tính chất, tiêu chí, yêu cầu của cơ sở vật chất, thế nào là cơ sở, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động?

– Điều 65 dự thảo Luật quy định: Buộc người môi giới bất động sản phải có chứng chỉ là thiếu tính khả thi trong điều kiện hiện nay, chưa phù hợp với mọi vùng miền, từ miền núi tới nông thôn, chưa phù hợp với mọi loại hình bất động sản, trong đó, bao gồm nhà thổ cư. Đồng thời, không thực hiện được thì quy định pháp luật sẽ đặt những người làm môi giới trở nên vi phạm pháp luật. Hơn nữa, việc quy định Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản có thời hạn sử dụng là 5 năm (Khoản 2 Điều 77 dự thảo Luật) cần được đánh giá kỹ lưỡng, tránh phát sinh thêm chi phí không đáng có cho tổ chức, cá nhân liên quan.

– Điều 75 dự thảo Luật quy định một số điều kiện như: Cơ sở đào tạo phải có đủ các điều kiện như tư cách pháp nhân, cơ sở vật chất, tài liệu giảng dạy… Đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo đánh giá kỹ sự cần thiết, tính hợp lý và mục đích của quy định này để đảm bảo tính khả thi, tránh việc quy định chung chung, hình thức, khó áp dụng trên thực tiễn. Bên cạnh đó, đề nghị cơ quan soạn thảo xem xét, nghiên cứu thêm các quy định về việc giám sát, đánh giá, kiểm tra các tiêu chuẩn, điều kiện của cơ quan có thẩm quyền. Trường hợp có vi phạm hoặc không đáp ứng các tiêu chuẩn, yêu cầu, điều kiện thì có biện pháp nào để xử lý hay chưa?

Về các biện pháp bảo vệ quyền của người mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Đồng tình với quy định về bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai trong các dự án đầu tư kinh doanh nhà ở (mới được bổ sung vào Luật Kinh doanh bất động sản), tuy nhiên, đề nghị cần:

– Quy định cụ thể, khả thi và đồng bộ với các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, các quy định pháp luật về tín dụng, tài chính, ngân hàng.

– Để bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà ở hình thành trong tương lai, bên cạnh các quy định mang tính phòng ngừa, dự thảo Luật cần đưa ra các quy định nhằm khắc phục hậu quả khi xảy ra rủi ro, bảo vệ người mua.

Nguồn: http://tapchimattran.vn