Luật Nhà ở, Kinh doanh bất động sản phải bảo vệ được quyền của chủ sở hữu

Ngày 7-3, Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam tổ chức phản biện xã hội về hai dự luật Nhà ở (sửa đổi) và Kinh doanh bất động sản (BĐS, sửa đổi). Hai dự luật này do Bộ Xây dựng chủ trì soạn thảo. Nhiều ý kiến tập trung vào các quy định sở hữu chung cư và bảo đảm quyền sở hữu đối với BĐS.

Quyền sở hữu chung cư không thể chấm dứt chỉ bằng quyết định hành chính

Ông Trần Ngọc Đường, Chủ nhiệm Hội đồng Tư vấn về dân chủ và pháp luật, MTTQ Việt Nam, cho rằng hiện cư dân chung cư cũ không chịu di dời vì thấy chính sách bồi thường chưa hợp lý chứ không phải họ không muốn đi.

Theo ông Đường, nhà chung cư được xác lập quyền sở hữu theo cơ chế mua bán, sòng phẳng, là khối tài sản lớn của người dân, lẽ nào bằng một mệnh lệnh lại chấm dứt quyền sở hữu đơn giản thế.

“Nhà chung cư hiện có hai loại sở hữu 50 năm và sở hữu vĩnh viễn và giá mua là khác nhau. Công trình nhà chung cư gắn liền với nhà đầu tư, doanh nghiệp xây dựng công trình, vì vậy cần gắn với quyền, nghĩa vụ của doanh nghiệp xây nhà chung cư và trách nhiệm quản lý của Nhà nước với công trình chung cư. Lẽ nào bằng một quyết định hành chính mà cả doanh nghiệp, Nhà nước đều hết trách nhiệm” – ông Đường cho biết thêm.

Liên quan đến thời hạn sử dụng chung cư, ông Phan Trung Lý, nguyên Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội, nhấn mạnh quy định của dự thảo luật cần dựa trên quyền con người dù ông đồng tình sở hữu chung cư không phải là mãi mãi. Ông Lý cho rằng Luật Nhà ở cần nêu rõ thời hạn sở hữu nhà chung cư khi bán nhà. Bên cạnh đó, cần công khai, minh bạch giữa quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất. Nếu không tách ra thì không xử lý được tranh cãi trong xã hội về quyền sở hữu chung cư hiện nay.

Ông Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, cũng hoàn toàn nhất trí với chủ trương sở hữu chung cư có thời hạn trong dự thảo Luật Nhà ở, vì cho rằng ngay cả Liên Hợp Quốc khi công nhận quyền sở hữu kiến trúc công trình cũng có thời hạn. Ông Nghiêm khẳng định đối với nhà chung cư cần thống nhất có thời hạn sử dụng theo cấp công trình nhưng nên bổ sung thêm quy định trách nhiệm của Nhà nước, cơ quan quản lý khi hết hạn sử dụng thế nào để người dân yên tâm.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh khi trình bày dự thảo luật cho hay: Dự thảo đưa ra hai phương án, sở hữu chung cư có thời hạn và giữ nguyên như hiện tại nhưng khi lấy ý kiến đa số thành viên Chính phủ đều ủng hộ phương án sở hữu nhà chung cư có thời hạn.

Giữa các luật và bộ luật phải nhất quán

GS Lê Hồng Hạnh cho rằng: Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) phụ thuộc rất nhiều vào Luật Đất đai. Có tới 50 điều trong Luật Đất đai liên quan tới kinh doanh BĐS và ba điều cơ bản liên quan đến Luật Nhà ở.

“Nếu không đặt trong mối liên hệ này thì có mâu thuẫn, xung đột giữa ba luật này trong tương lai” – GS Hạnh nhận định và nêu hiện nay sự bất cập, xung đột giữa Luật Đất đai và hai luật nói trên là rất nhiều.

GS Hạnh khuyến nghị những khái niệm đã có trong những luật khác, nhất là Bộ luật Dân sự về nhà ở, BĐS thì hai luật này không nên lặp lại để tránh tình trạng mỗi luật quy định một kiểu.

GS Hạnh cho rằng cần bảo đảm tính nhất quán với Hiến pháp 2013 và Bộ luật Dân sự 2015. “Bộ luật Dân sự 2015 là các quy định chung nhất về giao dịch, hợp đồng. Quyền tài sản và các nguyên tắc ở đó rất cụ thể. Nhưng trong dự thảo luật này và cả dự thảo Luật Đất đai đều không làm được.

Ví dụ căn cứ nguyên tắc giao dịch Luật Kinh doanh BĐS nêu căn cứ không bao quát và cụ thể về tài sản. Tại sao không sử dụng các căn cứ ở Bộ luật Dân sự” – GS Hạnh nhận xét và lưu ý hai dự luật này cần tôn trọng quyền sở hữu tài sản cá nhân và phải làm được điều đó.

Trong hai dự thảo này và cả dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), GS Hạnh cho rằng chưa bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp và sở hữu tài sản. “Tại sao lại tước bỏ hợp đồng, chấm dứt hợp đồng nhà ở chỉ vì một lý do là thời hạn dự án kết thúc? Nhà ở tôi mua trong dự án, dự án kết thúc là một chuyện còn quyền tài sản, sở hữu tài sản của tôi là một chuyện khác, không thể chấm dứt”. GS Hạnh còn khuyến nghị nên chờ Luật Đất đai (sửa đổi) được Quốc hội thông qua rồi hãy sửa đổi hai luật này.•