Gỡ nút thắt chồng chéo, khơi thông nguồn lực đất đai

Tập trung tháo gỡ vướng mắc

Phát biểu khai mạc hội thảo, PGS.TS. Bùi Xuân Hải (Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh) khẳng định, Luật Đất đai 2013 là một trong những đạo luật quan trọng, thu hút được sự quan tâm của toàn xã hội, tác động trực tiếp đến mọi mặt của đời sống, có mối quan hệ với nhiều lĩnh vực pháp luật khác như quy hoạch, môi trường, đầu tư, xây dựng, nhà ở, bất động sản…

Tuy nhiên, trong quá trình tổ chức thi hành, Luật Đất đai năm 2013 đã bộc lộ nhiều hạn chế, bất cập, không còn phù hợp với thực tiễn. Đó là sự không thống nhất, đồng bộ trong hệ thống pháp luật có liên quan đến đất đai; vai trò, trách nhiệm của Nhà nước đối với đất đai; các vướng mắc, bất cập trong quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; về giao đất, cho thuê đất, quy định về tài chính với đất đai; bất cập trong quy định về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư, giải quyết tranh chấp về đất đai…

Trước tình hình đó, việc sửa đổi Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là cần thiết; các ý kiến góp ý sẽ là cơ sở thực tiễn quan trọng để tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện dự thảo Luật trước khi trình Quốc hội cho ý kiến lần thứ hai tại Kỳ họp thứ Năm vào tháng 5.2023. Đồng thời, việc lấy ý kiến cũng bảo đảm phát huy quyền làm chủ, huy động trí tuệ của Nhân dân trong việc góp ý vào nội dung dự thảo Luật, tạo sự đồng thuận, nâng cao nhận thức và trách nhiệm của mỗi cá nhân, cơ quan, tổ chức trong việc xây dựng và tổ chức thực hiện Luật Đất đai (sửa đổi).

Đóng góp ý kiến tại Hội thảo về các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, TS. Phạm Văn Võ, Phó Trưởng Khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh cho biết, theo quy định tại Điều 54 của Hiến pháp 2013, chỉ trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước mới thu hồi đất của người sử dụng đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo luật định. Tuy nhiên, theo Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội được quy định tại Điều 86 lại có xu hướng mở rộng như bổ sung dự án nhà ở thương mại vào danh mục dự án thuộc diện Nhà nước thu hồi đất.

Để khắc phục hạn chế này, theo TS. Phạm Văn Võ, cần bổ sung vào Điều 86 của Dự thảo Luật tiêu chí cụ thể để xác định thế nào là dự án phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia công cộng, từ đó làm căn cứ để xác định các trường hợp thu hồi đất để tránh tình trạng tùy tiện đưa các dự án không đáp ứng được tiêu chí vào các dự án thuộc diện Nhà nước thu hồi đất. Ngoài ra, cần bổ sung trong Điều 86 một số trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội mà nếu không thu hồi thì không thể dịch chuyển quyền sử dụng đất từ người đang sử dụng sang chủ đầu tư theo cơ chế thỏa thuận.

Rõ nội hàm các khái niệm

Về vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất, Điều 136 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) bổ sung một quy định mới hoàn toàn so với Luật Đất đai 2013 là đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp đất chưa được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Nhiều ý kiến cho rằng, đối với cơ chế cưỡng bức, cần xem xét bỏ trường hợp đấu giá đất chưa thu hồi, hoặc nếu giữ quy định này thì phải quy định việc đấu giá có cần sự đồng ý của người đang có đất hay không và quy định rõ trong luật tỷ lệ % trả cho người có đất sau khi Nhà nước đấu giá thành công, tỷ lệ này nên vào khoảng 90%.

Bởi thực tế, khi đấu giá đất chưa được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư sẽ rất khó khăn cho việc xây dựng kế hoạch đấu giá, không có cơ sở để xây dựng phương án định giá tính giá khởi điểm (chi phí phải bỏ ra để bồi thường, hỗ trợ, tái định cư), phát sinh nhiều rủi ro cho người tham gia đấu giá, nhất là các rủi ro phát sinh từ hoạt động bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng.

Theo đại diện Công ty CP Tập đoàn Hưng Thịnh, Luật Đất đai qua các thời kỳ đều không đưa ra khái niệm về thời hạn sử dụng đất cũng như không đề cập đến các khái niệm có liên quan (điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất). Trong khi đó, thời hạn sử dụng đất là một thuật ngữ quan trọng, liên quan đến việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, là căn cứ để xác định giá trị quyền sử dụng đất, là điều kiện bắt buộc cho phép người sử dụng đất thực hiện các quyền giao dịch đối với quyền sử dụng đất. Do đó, việc bổ sung khái niệm “thời hạn sử dụng đất” vào Điều 3 của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là rất cần thiết.

Góp ý quy định về phương thức tiếp cận đất đai để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), bà Lưu Thị Thanh Mẫu, Tổng Giám đốc Phúc Khang Corporation, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh kiến nghị cần làm rõ nội hàm khái niệm “dự án đô thị” trong dự thảo. Bởi lẽ, về nội dung quỹ đất để đấu giá quyền sử dụng đất và tiêu chí đấu thầu dự án có sử dụng đất, dự thảo chỉ đề cập đến “dự án đô thị” mà không phải là “dự án khu đô thị”.

Trong khi đó, các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành không có khái niệm “dự án đô thị” mà chỉ có dự án khu đô thị, đô thị. Luật Quy hoạch đô thị chỉ có quy định về “đô thị”, “đô thị mới”; Luật Xây dựng cũng chỉ có quy định về dự án đầu tư xây dựng khu đô thị; Luật Nhà ở cũng chỉ đề cập đến dự án khu đô thị. Ủy ban Kinh tế cũng xác định khái niệm “dự án đô thị” là thuật ngữ mới, là nội dung mới được đưa vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), do đó, cần bổ sung giải thích từ ngữ cho thuật ngữ này để có cách hiểu thống nhất, tránh vướng mắc trong triển khai.

Theo: daibieunhandan.vn