Thị trường bất động sản phía Nam mở ra nhiều cơ hội lớn

Việc sáp nhập địa giới hành chính kết hợp với đẩy mạnh phát triển hệ thống hạ tầng liên vùng đang tạo động lực mới, mở ra nhiều cơ hội cho thị trường bất động sản khu vực phía Nam sau một thời gian dài trầm lắng.

Xác định các khu vực có dấu hiệu tăng giá mạnh

Trước cả khi có thông báo chính thức về kế hoạch sáp nhập các tỉnh, thành, thị trường bất động sản phía Nam đã xuất hiện những tín hiệu tăng giá âm thầm ở một số khu vực và phân khúc.

Tại TP.HCM, mức tăng giá bất động sản diễn ra chậm hơn do mặt bằng giá đã ở mức cao trong thời gian dài. Trong khi đó, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu — hai địa phương dự kiến sẽ được sáp nhập vào TP.HCM — lại ghi nhận đà tăng trưởng mạnh mẽ. Các dự án căn hộ từng gặp khó khăn trong việc tiêu thụ vào cuối năm 2024, nay đã có thanh khoản tốt và giá bán tăng rõ rệt.

So với thời điểm đầu khi giá bán chỉ ở mức khoảng 40 triệu đồng/m², hiện nay nhiều giao dịch đã được thực hiện trong khoảng 48-50 triệu đồng/m². Thậm chí, một dự án tại Dĩ An dù chưa chính thức ra mắt nhưng theo thông tin từ các sàn môi giới, giá dự kiến từ chủ đầu tư có thể chạm mốc 68-70 triệu đồng/m² — mức giá cao nhất từng ghi nhận tại khu vực này.

Tại Bà Rịa – Vũng Tàu, một vùng đất có lợi thế về cảnh quan biển và điều kiện tự nhiên, sức hút từ nhà đầu tư đang trở lại rõ rệt nhờ thông tin liên quan đến việc sáp nhập vào TP.HCM.

Theo chia sẻ của ông Lê Văn Sang — một môi giới hoạt động lâu năm tại địa phương, thời gian gần đây, các văn phòng công chứng và cơ quan đăng ký đất đai đều hoạt động liên tục, không ngơi khách.

Nhiều nhà đầu tư, đặc biệt đến từ TP.HCM và các tỉnh phía Bắc, đã trở lại “săn” bất động sản tại khu vực này. Mối quan tâm lớn nhất hiện nay là các sản phẩm đất nền đã được tách thửa, diện tích từ 1.000 đến 3.000 m², nhất là ở các vị trí ven biển như Long Điền, Long Hải, Hồ Tràm…

Trên thị trường thứ cấp, xu hướng tăng giá đã lan rộng ra các khu vực liên quan đến quá trình điều chỉnh địa giới hành chính. Báo cáo mới nhất của DKRA Group về thị trường TP.HCM và vùng phụ cận cho biết, giá thứ cấp đất nền tại các địa phương này đã tăng trung bình từ 20% đến 30% so với cuối năm 2024.

Đơn cử, tại Đồng Nai, giá sang tay đất nền ở huyện Nhơn Trạch và Long Thành tăng từ 25% đến 40%, thậm chí có nơi tăng hơn 50%. Ở Bà Rịa – Vũng Tàu, các huyện như Phú Mỹ, Hắc Dịch, Châu Đức ghi nhận mức tăng khoảng 15% đến 25%.

Bình Dương và Long An tuy mức tăng không quá mạnh, nhưng vẫn nhích lên khoảng 10% đến 12%. DKRA nhận định xu hướng này cho thấy sự kỳ vọng lạc quan từ giới đầu tư đối với tiềm năng mà quá trình sáp nhập địa giới hành chính có thể mang lại, đặc biệt tại những vị trí có lợi thế gần TP.HCM.

Cơ hội đầu tư từ sự hình thành các đô thị vệ tinh

Mặc dù thời gian gần đây có xuất hiện một số cảnh báo về nguy cơ “sốt ảo” khi giá bất động sản tăng mạnh ở nhiều khu vực phía Nam, nhưng theo các chuyên gia, nhà đầu tư hiện nay đã có sự tỉnh táo hơn, biết cách đánh giá rủi ro và nắm bắt cơ hội một cách chọn lọc.

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang nhận định thị trường hiện tại có nhiều điểm khác biệt so với các giai đoạn “sốt” trong quá khứ. Nếu như trước kia, nhà đầu tư sẵn sàng rót vốn theo phong trào mà không cần quan tâm nhiều đến pháp lý hay quy hoạch, thì hiện tại họ đã chủ động tìm hiểu kỹ lưỡng và tập trung vào những khu vực có tiềm năng thực sự. “Thị trường bất động sản đang khởi sắc trở lại, tuy nhiên không thể gọi là đang ‘sốt’. Sự phân hóa thể hiện rất rõ: chỉ những khu vực có yếu tố phát triển mạnh mới ghi nhận giao dịch và giá tăng, còn những nơi thiếu tiềm năng thì vẫn trầm lắng, dù giá đã giảm sâu,” ông Quang phân tích. Ông cũng cho rằng cơ hội rõ rệt nhất hiện nay là nhờ vào đề án sáp nhập các tỉnh thành, kéo theo làn sóng hình thành các đô thị vệ tinh mới, thúc đẩy quá trình đô thị hóa.

Cụ thể, với Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu – hai địa phương sẽ sáp nhập vào TP.HCM – lợi thế hạ tầng đồng bộ, khả năng kết nối giao thông thuận tiện và triển vọng phát triển đô thị rõ ràng khiến những khu vực này trở thành tâm điểm đầu tư trong tương lai gần.

Trong bối cảnh quỹ đất tại TP.HCM ngày càng hạn hẹp và giá nhà đất nội đô tăng cao, thì các vùng lân cận như Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu sẽ đóng vai trò là điểm đến thay thế, với nhiều khu đô thị vệ tinh được quy hoạch bài bản, góp phần giãn dân và giảm áp lực cho khu trung tâm.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, đại diện nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng có cái nhìn tương tự. Họ cho rằng thị trường TP.HCM hiện đã gần đạt giới hạn khai thác, nhưng kế hoạch sáp nhập địa giới hành chính sẽ mở ra một chương mới cho đầu tư bất động sản.

Một tổng giám đốc doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM chia sẻ rằng, ngay sau khi thông tin sáp nhập được đưa ra, nhiều đơn vị đã bắt đầu lên kế hoạch tìm kiếm quỹ đất tại các khu vực được kỳ vọng trở thành đô thị vệ tinh. Theo ông, thị trường bất động sản phía Nam có thể sẽ bắt đầu sôi động rõ rệt từ quý III/2025 và bùng nổ vào đầu năm 2026.

Bên cạnh yếu tố hành chính, các chuyên gia cũng nhấn mạnh vai trò then chốt của hạ tầng giao thông trong việc tạo đà cho thị trường. Nhiều dự án trọng điểm như sân bay quốc tế Long Thành, các tuyến đường vành đai 2, 3, 4 của TP.HCM, cùng với cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu và loạt dự án hạ tầng kết nối khác đang được triển khai… sẽ tạo ra sự chuyển biến lớn trong việc phân bổ dòng vốn đầu tư vào những khu vực có tiềm năng phát triển rõ rệt.