Siết phân lô bán nền có làm giảm các ‘cơn sốt đất’?

Luật kinh doanh bất động sản mới vừa được Quốc hội thông qua cấm phân lô, bán nền thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II, III. Giới chuyên gia dự đoán dù có cấm phân lô, bán nền nhưng các “cơn sốt đất” vẫn có thể xảy ra.

Siết phân lô, bán nền cả đô thị loại III

Khoản 6 Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định, không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân xây dựng nhà ở thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.

Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Trong khi đó, luật hiện hành chỉ quy định, chủ đầu tư không được bán đất phân lô trong các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

Nếu so với quy định hiện hành thì quy định mới tại Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã mở rộng hơn phạm vi cấm phân lô bán nền. Không chỉ đô thị loại đặc biệt, loại I mà theo quy định mới thì đô thị loại II, loại III cũng không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân xây dựng nhà ở.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, hiện cả nước đang có 2 đô thị đặc biệt (TP.HCM và Hà Nội), 22 đô thị loại I (các thành phố trực thuộc trung ương), 35 đô thị loại II (thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương), 46 đô thị loại III (thị xã trực thuộc tỉnh). Như vậy, luật mới đã “siết” thêm 81 đô thị (gồm đô thị loại II và loại III) trên cả nước trong việc phân lô bán nền.

Siết phân lô bán nền có giảm các ‘cơn sốt đất’?

Nhận định về việc siết phân lô bán nền có thể ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SB Law cho biết: Quy định mới tại Khoản 6 Điều 31 của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đặt ra nhiều thay đổi quan trọng đối với thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Theo quy định này, các chủ đầu tư không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân xây dựng nhà ở thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III.

Như vậy, quy định này là chặt chẽ hơn so với quy định hiện hành khi chỉ ngăn chặn phân lô bán nền tại các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

Tôi cho rằng, việc quy định chặt chẽ như vậy là cần thiết để đảm bảo mục đích kiểm soát và quản lý tốt hơn việc chuyển nhượng đất đã có hạ tầng, giúp đảm bảo quy hoạch và phát triển đô thị theo hướng bền vững. Từ đó hướng đến chấm dứt tình trạng tự phát mua bán đất nền những năm qua.

Với các khu vực khác nằm ngoài các địa bàn đặc biệt, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) “mở cửa” cho UBND cấp tỉnh quyền xác định các khu vực chủ đầu tư dự án có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân xây dựng nhà ở. Điều này có thể tạo điều kiện linh hoạt cho các doanh nghiệp và nhà đầu tư tại những địa bàn này, tăng cơ hội và sự đa dạng trong quá trình phát triển bất động sản.

Tổng thể, tôi cho rằng quy định này có tác động tích cực đối với thị trường bất động sản, đảm bảo tính bền vững và ngăn chặn các hậu quả tiêu cực từ việc chuyển nhượng đất mà không có kế hoạch phát triển rõ ràng.

Còn về việc siết phân lô bán nền có ngăn chặn được tình trạng “sốt đất”, Luật sư Nguyễn Thanh Hà nhận định: Tình trạng phân lô bán nền được kiểm soát chặt chẽ sẽ góp phần đưa thị trường bất động sản phát triển đúng quy hoạch, tạo ra giá trị thực sự từ việc sử dụng đất đai, hạn chế được những “cơn sốt đất” nhưng có thể sẽ chỉ được trong một thời gian ngắn.

Về lâu dài, các “cơn sốt đất” vẫn có thể xảy ra. Bởi với quy định siết phân lô, nhiều nhà đầu tư có thể rút khỏi thị trường thời điểm trước mắt, nhưng sau khi thị trường ổn định và tăng trưởng trở lại, nhà đầu tư vẫn sẽ quay trở lại. Chưa kể, giá đất nền sẽ tiếp tục gia tăng bởi nguồn cung khan hiếm nên cơ bản “sốt đất” khó có thể được ngăn chặn hoàn toàn.

Nêu quan điểm về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho hay, Luật Đất đai 2003 đã có quy định cấm phân lô bán nền hoàn toàn ở khu vực đô thị, phát triển quy hoạch đô thị nhưng cho phép phân lô bán nền ở thị trấn, nông thôn.

Đến luật đất đai 2013 cho phép phân lô bán nền ngay trong khu vực trung tâm. Điều này ngoài tác dụng tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản giai đoạn 2008-2013 cũng kéo theo nhiều bất cập. Không chỉ làm tăng tình trạng lợi dụng tách thửa tràn lan, biến tướng thành đất ở mà còn phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị, gây lãng phí nguồn lực đất đai, tạo ra tình trạng đầu cơ nhà đất.

Theo đó, việc siết phân lô, tách thửa có thể làm giảm hoạt động mua bán đất nền trong ngắn hạn, giá đất phân lô, tách thửa đang có sẵn có thể bị đẩy lên cao… nhưng về lâu dài sẽ giúp thị trường này phát triển theo hướng minh bạch, bền vững, ngăn chặn tình trạng đầu cơ, sốt đất, lãng phí tài sản đất đã diễn ra nhiều năm qua.

Đánh giá về những quy định mới tác động đến thị trường, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam cho rằng, điều này có thể sẽ khiến thị trường đất nền chịu ảnh hưởng lớn về cả nguồn cung, tệp khách hàng và giá bán.

Hiện nay 90% nguồn cung mua bán đất nền trên thị trường là các sản phẩm cá nhân tự phân lô, tách thửa rồi lập dự án bán hàng. Loại hình đất nền tự tách thửa có giá bán, diện tích, nguồn hàng đa dạng, dễ tiếp cận và phù hợp với tài chính của nhiều người mua. Loại hình này thường “ăn theo” hạ tầng hay các dự án chính quy, giá bán sẽ rẻ hơn các dự án đất nền quy hoạch hoàn thiện. Vì vậy, ngay cả người bán và người mua đều chuộng đất nền tự tách thửa hơn là mua các dự án đất nền chính quy.

Theo ông Tuấn, thời gian tới, thị trường đất nền có thể xuất hiện một lượng lớn sản phẩm đất nền diện tích lớn, đến từ những nhà đầu tư ôm đất với mục đích phân lô, tách thửa kiếm lời rao bán. Để thoát hàng, chủ đất sẽ phải chấp nhận cắt lỗ giảm giá so với kỳ vọng.

“Siết phân lô bán nền không hạn chế cơn sốt đất trong dài hạn nhưng có thể hạn chế sốt đất trong ngắn hạn”, ông Tuấn cho hay.