Những Đề Xuất Mới Trong Dự Thảo Luật Nhà Ở, Kinh Doanh Bất Động Sản

Bộ Xây dựng đề xuất bỏ quy định thời hạn sử dụng với căn hộ chung cư.\

Dự kiến, Ủy ban Thường vụ Quốc hội sẽ xem xét, thảo luận dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật kinh doanh BĐS và trình Quốc hội vào kỳ họp tháng 5-2023. Nhiều đề xuất từ mới được đưa vào dự thảo luật này.

Dự Án Thương Mại Không Phải Dành Quỹ Đất Xây Nhà Xã Hội

Tại tờ trình Chính phủ ngày 8/4, Bộ Xây dựng – cơ quan soạn thảo dự Luật Nhà ở (sửa đổi) đề nghị bỏ quy định các dự án nhà ở thương mại phải dành 20% quỹ đất xây nhà ở xã hội.

Cụ thể, Bộ Xây dựng đề xuất bổ sung quy định về việc bố trí quỹ đất phát triển NOXH là trách nhiệm của UBND cấp tỉnh. Chính quyền UBND cấp tỉnh căn cứ vào chương trình phát triển nhà ở tại địa phương theo từng thời kỳ để có kế hoạch bố trí quỹ đất phát triển NOXH. Hiện tại, theo Nghị định 49 của Chính phủ quy định, các dự án nhà ở thương mại quy mô từ 2ha trở lên tại đô thị đặc biệt và loại 1 và từ 5 ha trở lên tại đô thị loại 2 và 3 phải bố trí 20% quỹ đất làm NOXH.

Ngoài ra, Bộ Xây dựng cũng kiến nghị một số chính sách đối với dự án nhà ở xã hội khác như, bỏ thời hạn hợp đồng thuê tối thiểu 5 năm. Đề xuất quy định giá thuê nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, lực lượng vũ trang sẽ là giá thoả thuận giữa chủ đầu tư và người đi thuê. Vì nếu để chủ đầu tư xác định giá cho thuê như phương án tại bản dự thảo luật trước đây, có thể dẫn tới trường hợp giá cao, người dân sẽ không đủ khả năng chi trả.

Bỏ Quy Định Thời Hạn Sở Hữu Nhà Chung Cư

Bộ Xây dựng vừa gửi văn bản trình Chính phủ về về bỏ đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn.

Cụ thể, theo Bộ Xây dựng, việc liên quan đến chấm dứt quyền sở hữu chung cư là vấn đề nhạy cảm còn những ý kiến bất đồng. Căn hộ chung cư là một loại tài sản có giá trị lớn, nếu quy định có thời hạn sử dụng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi người sở hữu. Do đó, Bộ đề nghị rút quy định về sở hữu nhà chung cư có thời hạn trong dự thảo Luật Nhà ở. Bên cạnh đó, dự thảo Luật Nhà ở sẽ bổ sung những nội dung liên quan đến thời hạn sử dụng, các trường hợp phá dỡ nhà chung cư. Cần làm rõ trách nhiệm của các bên liên quan khi phá dỡ, cải tạo và xây dựng lại nhà chung cư.

Thay Đổi Quy Định Về Người Nước Ngoài Được Sở Hữu Nhà Gắn Quyền Sử Dụng Đất

Theo Luật đất đai 2013 có quy định cá nhân nước ngoài không được sử dụng đất tại Việt Nam. Nghị quyết 18 của Trung ương cũng không đề cập tới việc sử dụng đất của cá nhân nước ngoài tại Việt Nam.

Do đó, Bộ Xây dựng đề nghị Chính phủ cho phép giữ nguyên quy định tại dự thảo Luật nhà ở (sửa đổi) về cá nhân nước ngoài nhập cảnh vào Việt Nam được mua, sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Tuy nhiên dự thảo luật sẽ không cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà gắn với quyền sử dụng đất.

Mua Bán Bất Động Sản Hình Thành Trong Tương Lai Có Phải Qua Sàn ?

Uỷ ban Thường vụ Quốc hội đã cho ý kiến đối với dự án Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi). Theo đó, đề xuất áp dụng quy định về việc giao dịch loại hình BĐS hình thành trong tương lai phải qua sàn. Theo Điều dự thảo 57, hai loại giao dịch BĐS phải thông qua sàn, gồm chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hoặc công trình hình thành trong tương lai và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại đất đã có hạ tầng kỹ thuật.

Tuy nhiên, theo Uỷ ban Kinh tế việc buộc giao dịch qua sàn sẽ làm tăng trung gian, chi phí nên Uỷ ban Kinh tế đề nghị cho phép các bên bán BĐS trên giấy được chọn giao dịch qua sàn hoặc không. Thay vào đó, Uỷ ban Kinh tế đề nghị bổ sung quy định các loại hợp đồng giữa 3 bên với giao dịch BĐS qua sàn để thể hiện điều khoản ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư và sàn giao dịch, nhằm đảm bảo quyền lợi cho người mua.

*Hiệp hội BĐS TP.HCM yếu cầu siết các quy định về giao dịch đặt cọc bán đất nền.*

Thu Tiền Cọc Nhà, Đất Trên Giấy Không Quá 5%

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng vừa kiến nghị Ủy ban thường vụ Quốc hội xem xét siết hoạt động đặt cọc bán nhà trên giấy trong Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi). Theo đó, các dự án hình thành trong tương lai nên bị giới hạn tiền đặt cọc không vượt 5% giá trị tài sản khi đã được thuận chủ trương, công nhận đầu tư.

Luật Kinh doanh BĐS cần quy định hành vi đặt cọc với nhà ở, công trình xây dựng, đất nền, nhà hình thành trong tương lai của chủ đầu tư dự án bất động sản. Đề nghị chỉ cho 2 nhóm sản phẩm được đặt cọc, không quá 5% giá trị tài sản. Nhóm thứ nhất là dự án nhà ở, công trình hình thành trong tương lai đã được công nhận chủ đầu tư, tức đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư. Nhóm thứ hai là đất nền nhà (phân lô, tách thửa) hình thành trong tương lai không nằm trong dự án bất động sản, chỉ được nhận đặt cọc sau khi được phép tách thửa theo quy định của pháp luật về đất đai.

Siết Quy Định Về Đặt Cọc Bán Đất Nền

HoREA còn đề nghị quy định chặt chẽ việc đặt cọc của bên bán đất nền nhà hình thành trong tương lai không nằm trong dự án BĐS. Đề nghị quy định rõ việc cho phép nhận đặt cọc phù hợp với từng đối tượng. Đối với dự án BĐS thì chỉ được công nhận chủ đầu tư khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư. Đối với bên bán đất nền nhà hình thành trong tương lai không nằm trong dự án BĐS thì chỉ được nhận đặt cọc sau khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép tách thửa theo quy định của pháp luật về đất đai và giá trị đặt cọc không quá 5% giá trị nền nhà hình thành trong tương lai.

Đồng thời cũng rất cần thiết bổ sung trường hợp cá nhân, hộ gia đình tự thực hiện hoặc liên kết, hợp tác với doanh nghiệp BĐS để phân lô, bán nền phải thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch khi tiến hành giao dịch với người không có quan hệ huyết thống, hôn nhân hoặc người được cấp dưỡng theo quy định pháp luật, để bảo vệ quyền lợi của khách hàng và ngăn chặn hành vi lừa đảo.

Xem thêm: