Lãi suất giảm có thúc đẩy thanh khoản nhà đất?

Lãi suất huy động thời gian qua liên tục giảm sau các đợt điều chỉnh lãi suất điều hành của Ngân hàng Nhà nước (NHNN). Một số ngân hàng đã điều chỉnh giảm lãi suất cơ sở, các ngân hàng thương mại dự kiến sẽ giảm lãi suất các khoản vay cũ trong thời gian tới.

Người mua nhà vẫn chùn tay

Từ giữa tháng 3 đến nay, NHNN đã có ba lần liên tiếp hạ lãi suất điều hành, cho thấy chính sách tiền tệ đang giảm dần mức độ thắt chặt. Ngay sau cuộc họp của lãnh đạo các ngân hàng với NHNN vào cuối tháng 5, các ngân hàng thương mại dự kiến giảm 0,3%-0,5% lãi suất cho vay áp dụng với tất cả khoản vay cũ.

Đầu tháng 6, nhiều ngân hàng tiếp tục điều chỉnh giảm mức lãi suất cơ sở thêm 0,2-0,5 điểm phần trăm áp dụng cho tất cả khoản vay hiện hữu đến kỳ điều chỉnh lãi suất. Khi vay mua nhà, ô tô hay vay để kinh doanh, các khoản vay mới của khách hàng cá nhân đều được giảm 1%-2%/năm lãi suất.

Theo các chuyên gia, lãi suất cơ sở là lãi suất được sử dụng khi mức lãi suất ngân hàng cho vay xác định sau thời gian ngân hàng thực hiện điều chỉnh. Đây là mức lãi suất cần thiết trong suốt quá trình ngân hàng cho vay vốn. Mức lãi suất này mang lại rất nhiều lợi ích cho những khách hàng vay vốn tại ngân hàng.

Lãi suất ngân hàng cho vay sau kỳ điều chỉnh = lãi suất cơ sở + biên độ của lãi suất cho vay. Do đó, lãi suất cơ sở giảm đồng nghĩa với việc lãi suất cho vay sẽ trực tiếp giảm sau kỳ điều chỉnh. Những động thái này được cho là một tín hiệu tốt đối với nền kinh tế, kỳ vọng sẽ tác động tích cực đến bất động sản (BĐS).

Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư BĐS tỏ ra không mấy quan tâm đến mức lãi suất cho vay. Ông Phan Thành (quận 3, TP.HCM) cho biết thanh khoản hiện nay vẫn cực kỳ khó khăn, giao dịch rất ít. Tuy lãi suất giảm nhưng quan trọng nhất với nhà đầu tư là bài toán lợi nhuận, khác với người mua nhà để ở. Với nhà đầu tư thì cốt lõi là khả năng tài chính của họ trụ được bao lâu để có thể chờ bán được sản phẩm.

“Mặt bằng giá BĐS hiện nay khá cao, những sản phẩm ở vị trí tốt thì giá lại không giảm đáng kể. Thị trường thì không biết bao giờ mới bán được giá tốt nên mua vào sợ sẽ lỗ” – ông Thành nói.

Anh Duy Tân (quận 11) cho biết hiện nay đã có ngân hàng chào anh gói lãi suất cho vay mới mua BĐS chỉ khoảng 9%/năm. Đây là mức chấp nhận được trong bối cảnh hiện nay nhưng anh vẫn dè chừng, chưa dám xuống tiền.

“Tình hình sản xuất, kinh doanh rất ảm đạm, thu nhập của người dân giảm, sức mua giảm. Bản thân công ty tôi cũng đang cầm cự để không lỗ. Vay ngân hàng phải trả lãi suất sẽ đuối hơn nữa. Nhiều BĐS tôi rao bán, giảm giá, cắt lỗ vẫn không có khách mua nên đầu tư lúc này khá rủi ro. Lãi suất giảm nhưng với BĐS bây giờ để chờ tăng giá trị phải xác định dài hạn 5-10 năm” – anh Tân tính toán.

Qua thời BĐS mua cao bán cao

Ông Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế, cho biết muốn lãi suất cho vay giảm phải chờ hệ thống ngân hàng hấp thụ hết số tiền gửi lúc mặt bằng lãi suất đầu vào cao. Muốn vậy thì cần thời gian, độ trễ nhất định để mặt bằng lãi suất cho vay giảm nhanh hơn.

Việc NHNN giảm lãi suất điều hành nhưng lãi suất cho vay chưa theo kịp với mức giảm của lãi suất huy động. Nguyên nhân là ngân hàng lo ngại rủi ro cho sức khỏe của doanh nghiệp (DN).

“Hiện nay, lãi suất cơ sở đã điều chỉnh giảm, trong tương lai lãi suất cho vay, nhất là lãi suất những khoản vay cũ có khả năng sẽ giảm nhưng với điều kiện các yếu tố kinh tế thuận lợi, tình hình sản xuất, kinh doanh khả quan, DN phục hồi” – ông Hiếu cho biết.

Đồng tình, TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, cũng cho rằng cái khó hiện nay của DN nói chung và DN BĐS nói riêng không phải ở lãi suất mà ở dòng tiền bán hàng.

Lãi suất điều hành giảm khiến lãi suất huy động bắt đầu giảm. Điều đó cho biết hệ thống ngân hàng không chịu áp lực tăng từ việc huy động vốn. Các ngân hàng luôn đặt mục tiêu quản trị rủi ro. Nhiều ngân hàng vẫn còn vốn và dư nợ tín dụng nhưng cho vay khó bởi các ngân hàng này chỉ cho DN an toàn vay. Các DN khó khăn, doanh thu sụt giảm, kinh doanh không có lãi, cần vốn thực sự thì lại rất khó vay.

Đối với BĐS, TS Hiển cho rằng lãi suất giảm cũng khó giúp thanh khoản BĐS phục hồi nhanh được. BĐS hiện nay khác với thời điểm trước đây ở mặt bằng giá. Nếu thời điểm năm 2012, thị trường BĐS đóng băng, mặt bằng giá cả đang thấp, sau khi phục hồi, giá được thổi lên mức cao. Nghịch lý những năm gần đây là kinh tế suy thoái nhưng giá BĐS vẫn tăng cao.

“BĐS hiện giờ đã qua thời mua cao bán cao hơn nữa. Lý do là giá đã được đẩy lên quá cao rồi. Mức giá cao nhưng giá trị khai thác trên BĐS đó lại thấp. Vì vậy, dù lãi suất giảm nhưng sức hút vẫn chưa đủ mạnh” – ông Hiển nói.

Bằng chứng là giá BĐS vùng sâu, vùng xa, đất nông nghiệp đã bắt đầu giảm 30%-50% nhưng vẫn ít người mua. Nhà đầu tư sẽ tính toán về giá trị khai thác thay vì để ý đến lãi suất.