Cởi trói cho thị trường bất động sản

Chủ một doanh nghiệp bất động sản lớn gần đây gọi điện cho tôi sau khi ông tình cờ đọc bài báo “Những câu hỏi khó về thị trường bất động sản” tôi viết cách đây hơn một tháng.

Bài báo đó đưa ra quan điểm của một chuyên gia kinh tế rằng, các doanh nghiệp bất động sản đã “ăn dày” quá và đến giờ họ phá sản đi thì nền kinh tế mới lành mạnh được; và không nên cứu gì cả.

Ông chủ doanh nghiệp đó nhờ chuyển cho vị chuyên gia hàng loạt câu hỏi, rằng có biết bao nhiêu người Việt Nam chưa có nhà; rằng bất động sản liên quan đến bao nhiêu ngành nghề, bao nhiêu việc làm; rằng bất động sản liên quan rất chặt chẽ đến vốn tín dụng ngân hàng mà nếu bất động sản đóng băng thì ngân hàng cũng khó sống; rằng sao lại coi doanh nghiệp bất động sản như là tội đồ khi họ xây các khu dân cư đẹp đẽ, khang trang cho xã hội. “Người ta cứ quy cho chúng tôi ăn hết địa tô, nhưng xin nói rõ, lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản liệu có thấm tháp gì so với lợi ích của xã hội khi có các tòa nhà, các khu đô thị hiện đại”, ông ấy nói một tràng dài với giọng rất cảm xúc.

Tôi biết công ty của ông ấy đang gặp khó khăn, như tuyệt đại bộ phận doanh nghiệp bất động sản khác. Người ta phản ánh, đến nay, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã phải tinh giản tối đa bộ máy, cắt giảm lao động, có doanh nghiệp giảm đến trên dưới 50% nhân viên, tác động đến nhiều hộ gia đình, hoặc phải giảm lương của nhiều người lao động, công nhân xây lắp, nhân viên môi giới. Một số doanh nghiệp phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh; đình hoãn thi công một số công trình; dừng triển khai các dự án mới; nhiều doanh nghiệp phải chuyển nhượng dự án hoặc bán sản phẩm bất động sản, nhà ở với chiết khấu sâu đến 40-50% giá hợp đồng,… Có lẽ, không cần phải nói thêm nữa về bức tranh bất động sản.

Thị trường thì luôn có nhiều người chơi. Thị trường bất động sản lại càng có nhiều người chơi hơn nữa, trong đó Nhà nước rõ ràng là người chơi chính với vai trò tuyệt đối vì ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân.

Từ góc độ này, thử xem xét về nhận định mà ông Lê Hoàng Châu Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nêu ra: Vướng mắc pháp lý của thị trường bất động sản hiện nay là “vướng mắc lớn nhất, chiếm 70% khó khăn” của các dự án bất động sản, nhà ở, mà nếu không có giải pháp xử lý kịp thời, hiệu quả thì thị trường bất động sản có thể trượt vào suy thoái, khủng hoảng kinh tế, tác động bất lợi đến mục tiêu giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, an sinh xã hội.

Có lẽ, đó là một nhận xét đúng và tương đồng với một đánh giá của VCCI, rằng sự chồng chéo, mâu thuẫn giữa các quy định liên quan đến thị trường bất động sản được phát hiện lên tới 15 luật. Tất nhiên, dưới luật là hàng chục nghị định, hàng trăm thông tư, hàng nghìn văn bản chỉ đạo, điều hành.

Xin lấy ví dụ là về quy định về việc chấm dứt dự án đầu tư và thu hồi đất của dự án đầu tư trong quy định của Luật Đầu tư và Luật Đất đai.

Luật Đầu tư (điểm g khoản 1 Điều 48) quy định dự án sẽ bị chấm dứt nếu sau 12 tháng nhà đầu tư không thực hiện hoặc không có khả năng thực hiện và không thuộc trường hợp được giãn tiến độ thực hiện dự án đầu tư.

Trong khi đó, Luật Đất đai (điểm i khoản 1 Điều 64) cho phép gia hạn sử dụng đất 24 tháng sau khi đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ chậm 24 tháng và nhà đầu tư phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án.

Như vậy, giữa Luật Đất đai và Luật Đầu tư chưa thống nhất về căn cứ thu hồi đất của dự án đầu tư; đối với dự án không được triển khai sau 12 tháng thì theo Luật Đầu tư phải bị thu hồi còn theo Luật Đất đai lại được gia hạn.

Điều này khiến chính quyền địa phương lúng túng trong việc lựa chọn giải pháp để thực hiện. Nhiều dự án đã ban hành quyết định chấm dứt hoạt động do vi phạm thời hạn triển khai dự án theo Luật Đầu tư nhưng không thể thu hồi đất vì vướng quy định của Luật Đất đai cho phép nhà đầu tư gia hạn thời gian sử dụng đất thêm 24 tháng. Nhiều nơi không thể đưa ra quyết định chấm dứt dự án theo Luật Đầu tư vì sợ vi phạm quy định của Luật Đất đai.

Thử lấy Hà Nội để minh họa cho trường hợp quy định mâu thuẫn này. Chỉ cần đi vài km ra khỏi trung tâm Thủ đô, dọc theo các tuyến Hòa Lạc, qua cầu Nhật Tân, cầu Thăng Long, hay ngay trong các khu đô thị ở giữa lòng thành phố sẽ thấy hàng dài các bãi đất bị “quây tôn”, án binh bất động hàng chục năm nay, để cỏ mọc ngút ngàn, môi trường bẩn thỉu và nguồn lực bị lãng phí ghê gớm. Trước khi Thủ đô được bấm nút mở rộng cách đây gần 15 năm, người ta thống kê có tới gần 750 dự án bất động sản được cấp phép “qua đêm”. Đến nay, thử hỏi có bao nhiêu dự án đã được đưa vào triển khai? Chắc hẳn, chẳng mấy người biết!

Hồi giữa năm nay, hội nghị phổ biến Nghị quyết 15-NQ/TW của Bộ Chính trị phát triển Thủ đô Hà Nội đến năm 2030, lãnh đạo Thủ đô nói rằng, nếu đẩy nhanh thủ tục để chỉ khoảng 20% số dự án được đưa vào triển khai, xây dựng thì kinh tế Hà Nội sẽ phát triển rất nhanh và bền vững.

Rất mừng là sau chỉ đạo đó, nhiều công việc liên quan đến thủ tục hành chính, vướng mắc pháp lý tốn nhiều công sức, làm thui chột sự kiên nhẫn đã được triển khai. Đến nay, UBND TP đã có quyết định thu hồi đất, bãi bỏ quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, chấm dứt hoạt động của 27 dự án và đang rà soát tiếp hàng chục dự án khác của nhiều “ông lớn” bất động sản.

Đó là một quyết định rất đụng chạm nhưng dũng cảm. Nguồn lực phải được sử dụng cho phát triển chứ không thể để “ngâm tôm” cho ai đó hưởng lợi.

Tất nhiên, tình trạng “quây tôn” không chỉ ở Thủ đô mà còn ở rất nhiều các địa phương khác. Bộ trưởng Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà từng thông tin, đến nay vẫn còn 18.000 ha các dự án chậm tiến độ, dự án treo sau khi “đã giải quyết” được trên 10.000 ha.

Trên đây chỉ là một ví dụ rất nhỏ trong danh sách dài các “vướng mắc lớn nhất, chiếm 70% khó khăn” của thị trường bất động sản. Còn rất nhiều các vướng mắc pháp lý khác đang ngăn cản sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản. Những mâu thuẫn chồng chéo không chỉ có trong quy định giữa các luật mà còn xuất hiện ở các văn bản dưới luật như mâu thuẫn giữa nghị định với luật, giữa các nghị định, giữa thông tư với nghị định, giữa các thông tư với nhau…  Văn bản quy phạm pháp luật cấp dưới hướng dẫn vượt quá văn bản quy phạm pháp luật cấp trên; giữa các văn bản quy phạm pháp luật có cùng hiệu lực pháp lý không đồng nhất khi quy định về một vấn đề.

Các dự án đầu tư trong lĩnh vực bất động sản sẽ chịu sự điều chỉnh của Luật Đầu tư, Luật Bảo vệ môi trường, Luật Xây dựng, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quy hoạch Đô thị, Luật Đấu thầu, Luật Phòng cháy và chữa cháy,… Trong khi đó, thủ tục, điều kiện quy định tại một số văn bản pháp luật lại không thống nhất, chồng chéo với nhau, nhiều khi khiến nhà đầu tư không biết nên thực hiện thủ tục nào trước, thủ tục nào sau hay có phải thực hiện thủ tục đó không? Sự thiếu nhất quán của các văn bản pháp luật khiến cho quy trình triển khai dự án bị kéo dài, thậm chí là đình trệ, không thể triển khai, gia tăng chi phí về thời gian, tiền bạc và rủi ro đối với doanh nghiệp, khiến môi trường kinh doanh trở nên kém thuận lợi.

Gần đây, rất nhiều ý kiến đưa ra cần giải cứu thị trường bất động sản, trong đó đặc biệt là đơn của Tập đoàn Novaland gửi Thủ tướng. Tập đoàn này có khoảng 32.000 tỉ đồng trong các tài khoản ngân hàng nhưng lại không có tiền thanh toán các khoản nợ đến hạn. Vì vậy, Tập đoàn Novaland khẩn xin Thủ tướng chỉ đạo hỗ trợ các địa phương tháo gỡ vướng mắc, giúp tập đoàn sớm hoàn thiện pháp lý dự án. Thủ tướng đã có chỉ đạo về việc này để các bộ, ngành xử lý, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp.

Bộ Xây dựng cho biết, Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ hiện đang tích cực làm việc với các địa phương và tổng hợp các kiến nghị từ các doanh nghiệp để gỡ cho hơn 1.000 dự án bất động sản còn vướng pháp lý.

Đó là tín hiệu tích cực. Vấn đề là phải làm nhanh và quyết liệu để tránh tình trạng người dân thì không có nhà để ở, các doanh nghiệp bất động sản suy kiệt và rồi bị thôn tính bởi các doanh nghiệp nước ngoài.