Yêu cầu giao dịch bất động sản phải qua sàn: Có ngăn ngừa được sốt giá?

Mục đích của dự thảo này nhằm ngăn ngừa việc một số môi giới gây ra những đợt sốt giá như thời gian vừa qua, song quy định này lại đang có nhiều ý kiến trái chiều.

Bấn loạn nghề môi giới

Thời gian qua, với sự gia tăng nhanh về dân số và tiến trình đô thị hóa dẫn đến nhu cầu về nhà ở tăng cao, kéo theo đó là hoạt động môi giới BĐS cũng nở rộ ở khắp các tỉnh, TP trên cả nước. Nhưng hoạt động môi giới BĐS đã không còn dừng lại ở giá trị thuần túy đúng nghĩa là phục vụ những người có nhu cầu thực về nơi ăn chốn ở mà đã chạy theo xu thế thị trường, là những cuộc môi giới mua bán giữa nhà đầu tư với nhau, nhằm mang đến những lợi nhuận chênh lệch, vì thế nên tài sản nhà đất gần như không tạo ra được giá trị thặng dư.

Cùng với đó, hoạt động của các sàn giao dịch BĐS cũng chưa được đảm bảo về tính chuyên nghiệp, cơ quan quản lý Nhà nước buông lỏng vì thiếu căn cứ pháp lý để xử lý, tạo kẽ hở cho hoạt động kinh doanh môi giới BĐS gây nhiễu loạn thị trường, dẫn đến việc những vụ sốt đất xảy ra với tần suất nhiều hơn và quy mô không chỉ gói gọn ở một số khu vực có quy hoạch hạ tầng giao thông đô thị, mà còn xảy ra trên phạm vi cả nước trong cùng một thời điểm. Bên cạnh đó, không ít sàn giao dịch còn nhúng tay vào hoạt động rửa tiền trong lĩnh vực BĐS…

Đáng quan ngại nhất là chất lượng của những người hành nghề môi giới BĐS. Theo số liệu thống kê của Hội Môi giới BĐS Việt Nam, mặc dù lực lượng tham gia rất hùng hậu với khoảng trên 300.000 người nhưng những môi giới BĐS thực sự qua đào tạo và được cấp chứng chỉ hành nghề chỉ có khoảng 30.000 người, nghĩa rằng chỉ bằng 1/10 con số thống kê, chiếm khoảng 10%. Song đó chỉ là con số thống kê người hành nghề môi giới BĐS tại các sàn giao dịch, còn thực tế môi giới tự phát (hay còn được gọi là cò đất) thì không thể thống kê hết được.

“Môi giới BĐS Việt Nam tuy lực lượng hành nghề đông nhưng phần lớn chất lượng kém, thiếu chuyên nghiệp và ý thức tuân thủ pháp luật, không ít người hành nghề tay ngang, chớp nhoáng, chộp giật, có hành vi găm đất, thổi giá tạo sốt ảo gây lũng loạn, suy yếu thị trường.

Nhiều môi giới còn trực tiếp hoặc tiếp tay cho chủ dự án, lừa đảo bán dự án ma, ảo, đưa thông tin thất thiệt, gây hậu quả cho người tiêu dùng, ảnh hưởng uy tín cho thương hiệu chủ đầu tư chân chính; thậm chí lừa dối vô trách nhiệm với khách hàng, đối tác, chủ dự án” – Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho hay.

Nhiều ý kiến trái chiều

Nhằm dẹp nạn môi giới BĐS tự phát vào tháng 3 vừa qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định 16/2022/NĐ-CP về việc xử phạt hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập mà không có chứng chỉ hành nghề hoặc chứng chỉ hành nghề hết thời hạn sử dụng theo quy định, mức phạt sẽ được áp từ 40 – 60 triệu đồng và có tình tiết tăng nặng nếu tái phạm.

Mới đây, Bộ Xây dựng lại tiếp tục lấy ý kiến rộng rãi góp ý về nội dung của dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) trước khi trình Quốc hội cho ý kiến lần đầu, dự kiến vào tháng 10/2022, thông qua vào tháng 5/2023 và chính thức có hiệu lực từ 1/1/2024. Đáng chú ý, dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) đã đề xuất quy định mới để quản lý giao dịch BĐS cũng như hoạt động môi giới nhà đất.

Theo đó, Bộ Xây dựng đưa ra 2 phương án. Phương án 1, chủ đầu tư dự án BĐS khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án phải thông qua sàn giao dịch, môi giới BĐS.

Phương án 2, các BĐS đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định mà chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động BĐS. Trong đó, Bộ Xây dựng đề xuất lựa chọn phương án 1.

“Về mục tiêu thì tôi cho rằng, Bộ Xây dựng đang muốn hạn chế tiến tới đẩy lùi việc môi giới BĐS tự phát, thiếu chuyên nghiệp gây ra những đợt sốt đất trong thời gian qua, làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến sự phát triển bền vững của thị trường BĐS nói riêng và nền kinh tế nói chung. Đồng thời, với việc đưa quy định nêu trên vào luật còn giúp cho việc thể chế hóa hoạt động kinh doanh BĐS, trong đó có hoạt động môi giới, từ đó cơ quan quản lý Nhà nước sẽ dễ dàng hơn trong công tác quản lý” – Tổng Giám đốc Đông Dương Land Lò Thị Dung nhìn nhận.

Không phủ nhận, mục tiêu của những quy định về giao dịch BĐS trong dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) nhằm mang đến sự phát triển lành mạnh, quy củ, có tính bền vững cho thị trường BĐS. Nhưng trên thực tế, nếu áp quy định giao dịch BĐS bắt buộc phải qua sàn thì lại có không ít ý kiến quan ngại về tính chuyên nghiệp của chính các sàn giao dịch.

Minh chứng là trong thời gian gần đây, Cơ quan Cảnh sát điều tra các địa phương đã tống đạt quyết định khởi tố, bắt tạm giam rất nhiều lãnh đạo DN BĐS kinh doanh dịch vụ môi giới vì hành vi lừa đảo, chiếm đoạt tài sản khách hàng, trốn thuế…

Theo Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu, quy định giao dịch BĐS phải thông qua sàn giao dịch từng có trong Điều 59 Luật Kinh doanh BĐS 2006 nhưng Luật Kinh doanh BĐS 2014 đã bãi bỏ vì không phù hợp, thống nhất với hệ thống pháp luật và sinh ra đặc quyền, đặc lợi cho sàn giao dịch BĐS, không đảm bảo quyền tự chủ kinh doanh của DN chủ đầu tư dự án.

Đồng thời, quy định này khiến sàn giao dịch BĐS không góp vốn với chủ đầu tư để thực hiện dự án nhưng được trao đặc quyền bán sản phẩm. Trong khi đó, chủ đầu tư lại bị tước bỏ quyền tự do tự chủ kinh doanh, đã được quy định tại Điều 7 Luật DN 2020.

“Vấn đề quan trọng nhất là trả lại đúng vai trò, vị trí của hoạt động môi giới, sàn giao dịch BĐS là kết nối bên bán với bên mua, giữ vai trò cung ứng dịch vụ bán hàng cho bên bán hoặc cung ứng dịch vụ mua hàng cho bên mua. Nếu bắt buộc giao dịch qua sàn BĐS, thì các sàn và môi giới BĐS bỗng nhiên được trao cho các đặc quyền, đặc lợi” – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh phân tích.