Vì sao giá bất động sản cao ngất ngưởng?

Thủ tục “ăn” hết lợi nhuận

Lãnh đạo một công ty bất động sản (BĐS) mệt mỏi cho biết hiện nay các doanh nghiệp (DN) gần như bị dồn đến đường cùng bởi hàng không bán được, pháp lý dự án “cứng ngắc” trong khi chi phí mỗi tháng tốn hàng chục tỉ đồng. Để duy trì hoạt động, có nhiều lúc DN phải đi vay nóng bên ngoài.

“Một dự án kéo dài 3 – 5 năm là đội vốn gấp đôi bởi chi phí lãi vay từ 12 – 15%/năm, chi phí xây dựng, chi phí lạm phát khoảng 6%, chi phí quản lý 2%, chi phí rủi ro, chi phí bán hàng cộng lại khoảng 20%/năm. Ngoài ra tiền sử dụng đất cũng bị đội giá và không kiểm soát được, có khi tăng theo cấp số nhân. Nhiều dự án đóng tiền sử dụng đất xong không còn lời, thậm chí lỗ. Hoặc tính đơn giản nếu tổng cộng chi phí 20%/năm mà dự án kéo dài đến 5 năm thì tổng vốn coi như tăng gấp đôi. Cái này không bổ vào giá thì bổ vào đâu. Nên giá vốn nếu xây dựng 1 m2 căn hộ hiện nay thấp nhất cũng 20 triệu đồng/m2, thì phải bán 40 triệu đồng/m2 mới có thể hòa vốn”, vị này cho biết.

Chủ đầu tư một dự án ở TP.Thủ Đức kể đã bán nhà từ năm 2017 và chỉ nộp tạm ứng 80 tỉ đồng tiền sử dụng đất nhưng đến nay cơ quan thuế truy thu số tiền hơn 5.500 tỉ đồng. Theo vị này, thời điểm đó công ty chỉ hạch toán 80 tỉ đồng tiền sử dụng đất vào giá bán. Nay bị truy thu thêm hơn 5.500 tỉ đồng xem như dự án lỗ nặng.

ĐÌNH SƠN

Ông Trần Quốc Dũng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh, cũng kêu ca hiện chi phí làm một dự án quá lớn khiến giá BĐS không thể thấp được. Chỉ tính riêng tiền lãi suất mỗi năm bình quân khoảng 15%, thì sau 5 năm, lãi suất cũng đã chiếm hết 75% giá trị dự án. Đó là chưa kể chi phí mua đất, làm pháp lý, quản lý vận hành, nhân sự và các chi phí không tên khác… ăn mòn hết dự án. Đây là lý do vì sao BĐS giá bán quá cao mà chủ đầu tư muốn giảm cũng khó. Ở thời điểm hiện tại, để giải quyết thanh khoản lòng tin trên thị trường, Hưng Thịnh nói riêng và các DN BĐS nói chung sẵn sàng giảm giá “ăn” vào lợi nhuận tích lũy những năm trước chứ không phải là giá cao, lợi nhuận cao giảm bớt xuống.

Chủ đầu tư một dự án BĐS ở Q.4 (TP.HCM) nói dự án công ty đang triển khai và đã xây xong tầng hầm nhưng bị dừng hơn 6 năm nay để TP.HCM rà soát pháp lý. Hiện các hạng mục công trình đã xuống cấp nghiêm trọng. Dự án dừng mấy năm qua khiến DN kiệt quệ. Trước đây DN dự kiến bán khoảng 40 triệu đồng/m2, nhưng nay nếu triển khai lại giá bán có thể phải tăng gấp đôi mới có thể hòa vốn.

Giảm giá bằng cách rút ngắn thủ tục

Với nguyên nhân như trên, đa số DN cho rằng để giảm giá BĐS không phải là “bơm” tiền mà cốt tử là tháo gỡ pháp lý cho DN. Pháp lý được đẩy nhanh thì DN tiết giảm chi phí từ đó giá bán sẽ tự động hạ xuống. Ngược lại, thủ tục càng kéo dài, chi phí càng tăng và giá sản phẩm BĐS càng bị đội lên. Đại diện một DN tại TP.HCM nói nhiều dự án BĐS tại TP đang gặp vướng trong khâu pháp lý nên “đắp chiếu” kéo dài. Thậm chí có dự án đã đến khâu mở bán nhưng vẫn chưa được cấp giấy đủ điều kiện. “DN rất khổ, cam kết với khách hàng nhưng không thực hiện được. Không thể mở bán dự án sẽ rất rủi ro khi phải đối mặt với việc khách hàng thanh lý hợp đồng, thậm chí khởi kiện…”, vị này nói.

Cũng vì vướng pháp lý khiến nhiều chủ đầu tư không thể tái cơ cấu bằng việc chuyển nhượng dự án. Nói về vòng luẩn quẩn này, tổng giám đốc một DN BĐS thừa nhận đang muốn chuyển nhượng hoặc hợp tác đầu tư dự án. Mặc dù rất nhiều đối tác quan tâm, nhưng khi vào giai đoạn đàm phán, họ đều từ chối mua vì lý do dự án chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý.

Mới đây, Tập đoàn Novaland đã phải có văn bản “cầu cứu” Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét tháo gỡ cho 9 dự án của DN này ở Đồng Nai. Hiện nay vướng mắc của Novaland tại các dự án nêu trên vẫn chưa được giải quyết, chưa có phương án tháo gỡ cụ thể và Novaland chưa thể tiếp tục tiến hành các hoạt động đầu tư, kinh doanh tại các dự án nêu trên, dẫn đến nguy cơ đổ vỡ do không có dòng tiền hoạt động.

Ngân hàng vẫn khóa tất cả nguồn tiền, kể cả doanh thu bán hàng và trừ dần vào lãi vay phát sinh. Mỗi ngày Novaland và NovaGroup phải trả trung bình 50 tỉ đồng. Novaland hiện là công ty đại chúng có hơn 60.000 cổ đông, là thương hiệu quốc gia, tài sản của Novaland tạo ra là tài sản của xã hội và khó khăn của Novaland là khó khăn chung của toàn ngành BĐS.

Do đó, Novaland khẩn thiết kiến nghị Chủ tịch Quốc hội xem xét, cho ý kiến chỉ đạo các cơ quan chức năng có phương án tháo gỡ khẩn cấp vướng mắc tại các dự án nêu trên của Novaland để giúp tập đoàn vượt qua giai đoạn khó khăn và tránh những hệ lụy xấu có thể xảy ra trong thời gian tới nếu vướng mắc của các dự án này không được tháo gỡ như: ảnh hưởng đến an ninh trật tự xã hội do khách hàng khiếu kiện và có xu hướng tiêu cực do Novaland chậm hoàn thiện pháp lý theo cam kết; nợ xấu ảnh hưởng dây chuyền đến các khách hàng, nhà thầu, DN, ngân hàng và ảnh hưởng đến đà phát triển kinh tế; ảnh hưởng đến an sinh xã hội do mất hàng chục, hàng trăm ngàn công ăn việc làm của người lao động; các dự án sẽ bị hoang vắng lâu năm vì tình trạng pháp lý kéo dài gây lãng phí nguồn lực và tài sản của xã hội; ảnh hưởng đến việc phát triển đô thị, môi trường đầu tư và uy tín VN.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, nhấn mạnh DN BĐS không cần “giải cứu” mà cần hỗ trợ tháo gỡ pháp lý. Hiệp hội đã có văn bản đề nghị Thủ tướng Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét cho phép áp dụng tương tự cơ chế thí điểm cho phép chuyển nhượng dự án, một phần dự án BĐS theo khoản 1, điều 10, Nghị quyết số 42 của Quốc hội.

Đó là được chuyển nhượng dự án khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật và có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Đây là giải pháp để tháo gỡ được ngay khó khăn về dòng tiền và thanh khoản cho các DN BĐS. Đồng thời, đề nghị xây dựng, hoàn thiện lại nội dung khoản 4, điều 41, dự thảo luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) với quy định chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) với nhà nước đối với dự án, phần dự án chuyển nhượng mà không bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng. Trường hợp bên chuyển nhượng dự án, một phần dự án chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước thì bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm, nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ tài chính này.