Thị trường rã băng, kênh đầu tư ‘vua’ hồi sinh

Khách xuống tiền nhanh, lô 1-2 tỷ đồng được săn nhiều

Ông Nguyễn Văn Tú, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Cao Nguyên Land, cho biết kể từ cuối năm 2023 đến nay, công ty tập trung bán các sản phẩm đất nền ven Hà Nội tại các huyện Ứng Hòa, Mỹ Đức, Thanh Oai, Chương Mỹ với giá dao động 7 – 15 triệu đồng/m2. Khối lượng giao dịch tăng đều, trung bình 45 – 60 giao dịch/tháng. “Nhà đầu tư xuống tiền rất quyết đoán, đi xem đất thấy phù hợp là cọc luôn, nhiều lô còn không tiến hành cọc mà chủ với khách cùng ra phòng công chứng ký hợp đồng mua bán, vì khách mua lo ngại không chốt sớm chủ nhà sẽ tăng giá bán”, ông Tú nói.

Chị Ngọc Hoa – môi giới đất nền tại Hòa Lạc (Hà Nội) cho biết thị trường đất nền Hòa Lạc đang giao dịch sôi động trở lại 2 tháng gần đây. Có nhiều lô đất chủ nhà “quay xe”, không bán và tăng 1-3 giá. Văn phòng môi giới của chị Hoa có khoảng 30 nhân viên, trong tháng qua chốt thành công hơn 100 giao dịch. “Những lô đất có diện tích nhỏ với mức giá 1-2 tỷ đồng tại xã Bình Yên và Tân Xã gần Đại học FPT thuộc khu công nghệ cao Hòa Lạc ghi nhận giao dịch nhiều nhất, nhiều lô không nhanh tay là bị cọc mất”, chị cho hay.

Là môi giới lâu năm tại khu vực Đông Anh (Hà Nội), anh Nguyễn Đăng Thành, cho biết giá đất nền tại Đông Anh cũng đang có “sóng” trở lại khi giá tăng 10% – 15% so với thời điểm đầu năm 2024. Nhiều nhà đầu tư đi “săn” nhưng không có nhiều nguồn hàng để chọn. Đặc biệt, giá đất tăng trở lại nên rất nhiều chủ nhà “quay xe” không bán vì sợ hớ. Chẳng hạn như một lô đất trước Tết có diện tích 50m2 nằm ở xã Tiên Dương có giá 2 tỷ đồng, khách hàng chuẩn bị cọc thì chủ nhà thông báo không bán nữa. Cách đây mấy tuần, chủ nhà rao bán giá 2,3 tỷ đồng.

Trường hợp khác là nhà đầu tư Đức Nam, anh cho biết 2 tuần nay đi tìm mua nhà đất tại xã Tiên Dương, xã Ngọc Chi (Đông Anh) nhưng chưa kịp chốt thì đã có người khác mua. Tại thôn Lễ Pháp (xã Tiên Dương), anh được môi giới dẫn đi xem lô góc 56m2, giá bán 63 triệu đồng/m2 nhưng lưỡng lự chưa lấy thì 3 ngày sau đã có người mua, vừa mua xong chủ mới lại rao bán giá 67 triệu đồng/m2.

Tương tự, chị Ngọc – một nhà đầu tư, cho biết vừa xem lô đất 95,5m2, giá 45 triệu đồng/m2 ở thôn Tiên Kha (xã Tiên Dương, Đông Anh) vào chiều Chủ nhật thì sáng thứ Hai đã có người đặt cọc mua luôn. “Các lô vị trí đẹp thanh khoản khá cao, mắt trước mắt sau có người mua rồi. Còn các lô trong ngõ nhỏ, ô tô không vào được thanh khoản chậm hơn”, chị chia sẻ.

Đất nền bắt đầu “rã băng”

Dữ liệu của batdongsan.com.vn mới đây cho thấy thị trường đất nền đã bắt đầu “rã băng”. Mức độ quan tâm đến đất nền vào 2 quý cuối năm 2023 chỉ đạt 44% lực cầu ở thời kỳ sốt nóng 2021 nhưng sang đến quý I/2024 đã tăng lên mức 48%. Ở phía bắc, nhu cầu tìm mua đất nền tăng mạnh ở một số huyện ngoại thành Hà Nội, ví dụ như Đông Anh, Long Biên, Hoài Đức, tăng từ 1,7 – 2 lần so với quý I/2023. Ở phía nam, mức độ quan tâm đất nền đã ngừng đà giảm. So với quý I/2023, hiện tại lực cầu đất nền tại quận 9, quận 12, Thủ Đức, Hóc Môn tăng 13% – 25%.

Về mặt bằng giá rao bán đất nền, trong quý đầu năm 2024 so với cùng kỳ năm ngoái, miền Nam có sự điều chỉnh giảm 3%, nhưng miền Bắc tăng đến 25% và miền Trung tăng 4%, theo dữ liệu của batdongsan.com.vn.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc batdongsan.com.vn, nhận định đất nền đã cho thấy sức hấp dẫn của kênh đầu tư “vua”, trong đó phân khúc đất nền dưới 2 tỷ đồng/lô đang được quan tâm nhiều nhất. Từ cuối năm 2023 cho đến đầu năm nay, thị trường xuất hiện ngày càng nhiều nhóm đầu tư “cá mập” đi săn đất nền số lượng lớn. Khi nhu cầu tăng rõ ràng hơn thì giá sẽ tăng.

Ông Tuấn đánh giá sự hồi phục của thị trường đất nền được thúc đẩy bởi 3 động lực. Thứ nhất là tính chu kỳ của thị trường đất nền, vào tháng 3 (sau Tết âm lịch), nhu cầu tìm kiếm đất nền thường tăng lên. Thứ hai là giá đất nền đã có sự điều chỉnh ở một số khu vực khiến nhà đầu tư cân nhắc đến việc tham gia thị trường. Nhiều tỉnh phía nam như Bà Rịa – Vũng Tàu, Long An, Lâm Đồng, Đồng Nai chứng kiến mặt bằng giá rao bán đất nền hiện tại giảm 12% – 19% so với đầu năm 2023. Thứ ba là làn sóng đón đầu thay đổi của 3 bộ luật mới sẽ có hiệu lực từ năm 2025 (gồm: Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản).

“Quy định siết chặt về phân lô đất nền đang là một điểm nóng, dự báo nguồn cung đất nền phân lô sẽ giảm rất mạnh sau 2025, nhưng nhu cầu về đất nền thì khó mà đi xuống trong dài hạn vì tâm lý người Việt vẫn rất chuộng loại hình này. Khi cung ít cầu nhiều, giá đất nền sẽ đi lên. Nhiều nhà đầu tư muốn nắm bắt xu hướng này và bắt đầu tìm kiếm đất nền trước khi luật mới áp dụng”, ông Tuấn nói.

Sóng đất nền diễn ra trong phạm vi hẹp

Thừa nhận tâm lý của người Việt Nam thường thích đầu tư đất nền, song bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield, cho rằng tính đầu cơ của thị trường này là rất lớn. Thực tế thời gian vừa qua cho thấy, rất nhiều dự án đã mở bán một thời gian dài, được các nhà đầu tư xuống tiền mua nhưng bỏ không nhiều năm do không có nhu cầu sử dụng thật. Các nhà đầu tư này chỉ mua để đấy, đợi tăng giá rồi bán lại.

Theo bà Trang Bùi, đất nền rất nhạy cảm với các thông tin của thị trường như các tuyến đường giao thông mới, các dự án bất động sản lớn, quy hoạch các khu công nghiệp mới địa bàn. Khi có những thông tin này xuất hiện, thị trường đất nền ngay lập tức được “thổi giá”. Tuy nhiên, nhiều cơn sốt đất nền chỉ diễn ra trong thời gian rất ngắn, từ 1 – 2 tháng, thậm chí chỉ hai tuần.

Từ thực tế đó, bà Trang Bùi lưu ý các nhà đầu tư đất nền cần hết sức cẩn trọng trước rủi ro chôn vốn khi đầu tư vào các sản phẩm trong cơn sốt giá, thiếu các giá trị sử dụng thật. Khác với thời điểm trước, cơn sốt tăng giá đất nền bùng nổ tại nhiều tỉnh thành trên cả nước, thời điểm hiện tại, sóng đất nền chỉ diễn ra trong phạm vi hẹp. Các địa phương có giá đất nền tăng trong thời gian gần đây chủ yếu là các tỉnh thành có kinh tế phát triển, nhiều khu công nghiệp, thu hút dân số cơ học lớn, giao thông thuận lợi như vùng ven Hà Nội, Hải Phòng, Hưng Yên. Còn lại, các khu vực đất nền tại các vùng quê xa xôi hẻo lánh sốt giá những năm 2020 – 2021, hiện vẫn đang nằm im bất động.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, nhìn nhận đất nền luôn một kênh đầu tư “vua” do sự đa dạng về giỏ hàng, giá bán và cả đối tượng đầu tư. Là phân khúc rất dễ tham gia nhưng lại có tính hai mặt: khi thị trường tốt, thu hút nhà đầu tư, tạo thanh khoản tốt và ngược lại, khi thị trường trầm lắng thì tất cả đều chậm lại, vì vậy nhà đầu tư cần có chiến lược và tầm nhìn dài hạn.

Theo ông Điệp, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ 1/1/2025 sẽ siết chặt hoạt động phân lô bán nền, mức độ quan tâm đối với phân khúc này chưa thể tăng trưởng như kỳ vọng. Mặt bằng giá, nhu cầu mua đất nền cũng sẽ được điều chỉnh giảm, nhất là đối với những lô đất diện tích lớn. Ngược lại, tính thanh khoản sẽ được cải thiện với các lô đất nền có diện tích nhỏ và giá giao dịch thứ cấp dự báo tăng nhẹ so với năm vừa qua.