Nghịch lý giá nhà liền thổ Hà Nội: Hàng chuyển nhượng cao hơn hàng mở bán mới, nguyên nhân do đâu?

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc BĐS Nhà ở CBRE Việt Nam cho biết, giá giao dịch thứ cấp thị trường nhà liền thổ Hà Nội cao hơn thứ cấp phản ánh các giao dịch thứ cấp chủ yếu tập trung ở khu vực trung tâm và cận trung tâm, nơi nhu cầu thực vẫn rất cao.

Cụ thể trong quý 4/2025, nguồn cung BĐS gắn liền với đất mở bán mới tại Hà Nội đạt 654 căn, với phần lớn nguồn cung đến từ đại đô thị tại Văn Giang (Hưng Yên).

Tính chung cả năm 2025, tổng nguồn cung mới ghi nhận đạt hơn 3.800 căn. Mặc dù con số này giảm 40% so với mức của năm 2024, đây vẫn là mức mở bán hàng năm ở mức khá với thị trường Hà Nội.

Nguồn cung 2025 giảm so với năm ngoái, trong khi nhu cầu thị trường vẫn ở mức cao. Cụ thể, hơn 5.800 sản phẩm được giao dịch thành công, vượt cả số lượng chào bán mới.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc BĐS Nhà ở CBRE Việt Nam

Thị trường ghi nhận tính thanh khoản ổn định trong quý cuối năm với 820 căn bán được. Con số này đã nâng tổng lượng giao dịch cả năm 2025 lên 5.852 căn – vượt tổng nguồn cung mở bán mới trong năm. Sự tham gia của các chủ đầu tư nước ngoài như CapitaLand vào phân khúc bất động sản thấp tầng đã thu hút sự quan tâm lớn từ người mua và làm gia tăng sự cạnh tranh trên thị trường.

Nguồn cung lớn tại khu vực ngoại thành đã tác động đến mặt bằng giá bán. Tại thời điểm cuối quý 4/2025, giá sơ cấp trung bình BĐS gắn liền với đất đạt 187 triệu đồng/m² đất (đã bao gồm xây dựng, chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và trước chiết khấu). Mức giá này duy trì ổn định so với quý 3 nhưng thấp hơn 15% so với cuối năm ngoái, chủ yếu do quỹ hàng sơ cấp tại khu vực ngoại thành chiếm tỷ trọng lớn trong năm 2025.

Ông Kiệt cũng nhấn mạnh, nguồn cung trong giai đoạn này tập trung nhiều vào các khu vực xa trung tâm, thuộc khu vực ngoại thành. Điều này làm cho mặt bằng giá chung của thị trường có sự điều chỉnh vào cuối năm.

Tại thị trường thứ cấp, giá bán gần như đi ngang trong uý 4, đạt trung bình 201 triệu đồng/m² đất. Người mua đang thận trọng trước việc lãi suất tăng và cân nhắc các lựa chọn so với nguồn cung sơ cấp từ các dự án đại đô thị sắp tới.

Dự báo trong năm 2026, thị trường BĐS gắn liền với đất tại Hà Nội dự kiến sẽ đón nhận khoảng 6.600 căn mở bán mới. Nguồn cung 2026 được kỳ vọng đa dạng, bao gồm các dự án ở cả quận nội thành và khu vực ngoại thành, từ cả các CĐT trong nước và nước ngoài. Sự hiện diện ngày càng tăng của các CĐT nước ngoài dự kiến sẽ thúc đẩy giá bán tăng tại thị trường sơ cấp. Trong khi đó, những biến động của thị trường thứ cấp sẽ tiếp tục gắn liền với diễn biến của lãi suất, các yếu tố kinh tế vĩ mô và tiến độ của các dự án hạ tầng trọng điểm kết nối trung tâm thành phố với các đô thị vệ tinh.