Kiến nghị cho phép thế chấp bất động sản ở ngân hàng nước ngoài

Tuy nhiên, về kiến nghị này cũng còn nhiều quan điểm trái chiều.

Thêm kênh huy động vốn cho doanh nghiệp

Góp ý tại hội thảo, luật sư (LS) Nguyễn Văn Hậu, Phó chủ nhiệm Đoàn LS TP.HCM, cho hay các nhà đầu tư đến từ Singapore, Trung Quốc, Hàn Quốc, Nhật Bản… đánh giá VN còn tiềm năng phát triển bất động sản (BĐS) và quan tâm đầu tư đến loại hình nhà ở đô thị, khu công nghiệp, logistics, khách sạn nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, các thủ tục pháp lý liên quan đến BĐS rất phức tạp, trở thành rào cản trong việc hút vốn ngoại.

Pháp luật đất đai hiện hành vẫn chưa ghi nhận chính thức về việc doanh nghiệp (DN) VN được phép thế chấp BĐS cho tổ chức kinh tế nước ngoài để có thể vay vốn hoạt động. Theo quy định của dự thảo luật Đất đai (sửa đổi) thì DN VN có thể thế chấp BĐS cho tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại VN hoặc tổ chức kinh tế khác.

Như vậy có thể hiểu rằng BĐS không được thế chấp tại các chi nhánh ngân hàng nước ngoài được thành lập và hoạt động tại VN hay tại các tổ chức tài chính nước ngoài khác. Vì vậy, nên cho phép thế chấp BĐS để huy động vốn từ các tổ chức tài chính nước ngoài. Theo LS Nguyễn Văn Hậu, nếu làm được điều này, các DN VN có thêm sự lựa chọn trong các phương thức huy động vốn. Đặc biệt trong xu thế hội nhập quốc tế hiện nay thì nhu cầu đầu tư của các tổ chức nước ngoài đối với BĐS VN là không hề thấp. Nếu nắm bắt chính xác thì DN VN có thể tiếp cận được nguồn vốn cao hơn so với thị trường trong nước, góp phần tạo điều kiện cho thị trường kinh tế và BĐS của nước ta phát triển.

Ông Darryl Dong, Phó giám đốc Quốc gia VN thuộc Tổ chức Tài chính quốc tế (IFC), cho biết tính toán của Ngân hàng Thế giới và IFC về mục tiêu của VN trở thành nước có thu nhập trung bình cao vào năm 2040 và thực hiện cam kết chống biến đổi khí hậu của Chính phủ VN về việc đạt mức trung hòa carbon vào năm 2050 đòi hỏi cần khoảng 368 tỉ USD cho giai đoạn 2022 – 2040, hay xấp xỉ 6,8% GDP mỗi năm. Số vốn rất lớn này các nguồn lực trong nước khó đáp ứng hết. Do vậy, việc sử dụng BĐS làm tài sản thế chấp để huy động vốn từ các tổ chức tài chính quốc tế là một giải pháp quan trọng đã được áp dụng ở nhiều nước trên thế giới. Nhiều quốc gia láng giềng VN là Trung Quốc, Campuchia, Thái Lan… đã cho phép thế chấp trực tiếp, với một số điều kiện, một số loại đất bị hạn chế và loại trừ. VN hoàn toàn có thể làm được điều này vay vốn nước ngoài. “Một cải cách nhỏ có thể giúp ngân hàng xử lý nợ xấu trên thị trường VN, giúp DN trong nước có thêm nguồn lực, thêm nguồn vốn quốc tế giá rẻ”, vị này nhấn mạnh.

Phải thông qua ngân hàng trong nước

Ông Darryl Dong nhận định nếu cơ chế thế chấp trực tiếp BĐS cho các tổ chức tài chính nước ngoài để vay tiền được chấp thuận sẽ tạo tác động ngay lập tức đến thị trường BĐS nói riêng và nền kinh tế nói chung. Nếu không cho thế chấp trực tiếp thì thế chấp gián tiếp như ở Malaysia, vẫn tiếp cận được dòng vốn quốc tế với giá rẻ chảy vào VN. Tất cả sẽ được hưởng lợi. “Một luật đất đai tốt sẽ giúp thu hút nhiều vốn hơn cho VN. Chúng ta biết tiền rất linh hoạt, có thể chảy xuyên biên giới. Tiền sẽ chảy đến các thị trường có môi trường đầu tư hấp dẫn và thân thiện. VN cần hành động để thay đổi”, ông Darryl Dong phân tích.

Trong khi đó, lo ngại về việc cho phép thế chấp BĐS mà không giới hạn khu vực sẽ gây nguy hiểm đến quốc phòng, an ninh cũng như gây ảnh hưởng đến các khu vực trọng điểm có ý nghĩa quan trọng trong công tác quản lý, LS Nguyễn Văn Hậu đề xuất việc huy động vốn thông qua tổ chức tài chính nước ngoài cần có sự kiểm soát chặt chẽ để không gây tác động đến thị trường ngoại hối và tạo nên biến động mạnh mẽ, khó kiểm soát. “Các DN VN thế chấp tài sản cho tổ chức tài chính nước ngoài đã từng có tiền lệ. Tuy nhiên các tiền lệ này là xoay quanh vấn đề cho phép thế chấp tài sản gắn liền với đất. Nghĩa là thế chấp các loại hình như: nhà ở, văn phòng, BĐS gắn liền với đất. Còn đất thì các DN vẫn còn hạn chế thế chấp bởi quy định pháp luật cùng các văn bản hướng dẫn hiện hành vẫn chưa điều chỉnh rõ ràng về vấn đề này. Trong giai đoạn hội nhập hiện nay cần tạo điều kiện cho tổ chức trong nước lẫn nước ngoài tham gia vào các giao dịch mua bán, cung cấp dịch vụ, thuê mướn, cầm cố, thế chấp… với các quyền và nghĩa vụ tương tự nhau”, LS Hậu cho ý kiến.

Hiện nay có hai luồng ý kiến được đưa ra là cho phép thế chấp trực tiếp cho tổ chức tài chính nước ngoài hoặc thế chấp gián tiếp cho tổ chức tín dụng trong nước dựa trên ủy thác của bên cho vay nước ngoài. LS Nguyễn Văn Hậu đề xuất nên cho thế chấp gián tiếp cho tổ chức tín dụng trong nước dựa trên ủy thác của bên cho vay nước ngoài. “Trong trường hợp xảy ra nợ xấu, cần phải đảm bảo BĐS không được thuộc về tổ chức tài chính nước ngoài mà sẽ được xử lý bán lại hoặc chuyển nhượng cho các tổ chức, cá nhân trong nước. Số tiền thu về sau đó sẽ được đưa lại cho bên cho vay nước ngoài. Điều này đồng nghĩa với việc tổ chức nước ngoài khi xử lý tài sản thế chấp không được phép nắm giữ tài sản thế chấp mà phải chuyển nhượng cho các tổ chức, cá nhân trong nước”, theo ông Hậu.

Trước các ý kiến trên, Thứ trưởng Bộ TN-MT Lê Minh Ngân cho biết đây là những kiến nghị mới, Bộ sẽ tổng hợp và nghiên cứu, nếu phù hợp sẽ đưa vào dự thảo.