Hiểu đúng về ngành kinh doanh bất động sản

Theo phân ngành chuẩn của Liên Hiệp Quốc (ISIC) và phân ngành chuẩn của Việt Nam (VSIC), hoạt động kinh doanh bất động sản gồm 2 ngành.

Một là, kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê, gồm: mua, bán nhà ở và quyền sử dụng đất ở; mua, bán nhà và quyền sử dụng đất không để ở; cho thuê, điều hành, quản lý nhà và đất ở; cho thuê, điều hành, quản lý nhà và đất không để ở; kinh doanh bất động sản khác.

Hai là, tư vấn, môi giới, đấu giá bất động sản, đấu giá quyền sử dụng đất, gồm: tư vấn, môi giới bất động sản, quyền sử dụng đất và đấu giá bất động sản, quyền sử dụng đất.

Theo số liệu chính thức trong niên giám thống kê, tỷ trọng giá trị tăng thêm của hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm trong GDP ngày càng giảm. Năm 2005, tỷ trọng này chiếm trong GDP là 6,72%, đến 2022 giảm xuống còn 3,46%.

Trong thực tế, các nhà quản lý và thậm chí cả các chuyên gia hiểu về “hoạt động kinh doanh bất động sản” rất khác với phân ngành chuẩn ISIC của Liên Hợp Quốc và phân ngành VSIC của Việt Nam. Hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam hầu như được hiểu bao gồm cả hoạt động xây nhà để bán, trong khi hoạt động này về nguyên tắc theo ISIC và VSIC thuộc ngành xây dựng. Số liệu của cơ quan thống kê công bố hàng năm không tách riêng xây nhà để bán nhưng toàn bộ ngành xây dựng cũng chỉ chiếm 6,2% GDP ước tính đến năm 2022. Một nghiên cứu gần đây còn đưa ra ý niệm bất động sản không chỉ theo phân ngành chuẩn quốc tế và Việt Nam (ISIC và VSIC) mà mở rộng ra bất động sản trong công nghiệp chế biến chế tạo, bất động sản trong khách sạn nhà hàng, bất động sản trong vui chơi giải trí và xây nhà để bán.

Bên cạnh đó, nghiên cứu dựa trên bảng cân đối liên ngành cập nhật năm 2016 cho thấy, tổng ảnh hưởng của sản phẩm cuối cùng ngành bất động sản đóng góp vào GDP khoảng 12,2%. Thực ra, sự quan trọng của một ngành về bản chất không chỉ là tỷ trọng giá trị tăng thêm của ngành đó trong tổng giá trị tăng thêm (GVA) hoặc GDP mà còn là sản phẩm cuối cùng (bao gồm tiêu dùng cuối cùng, tích lũy tài sản và xuất khẩu) của ngành đó lan tỏa ra sao đến giá trị sản xuất và giá trị tăng thêm đối với chính nó và các ngành khác của nền kinh tế. Nghiên cứu cho thấy sản phẩm cuối cùng của ngành bất động sản tạo ra giá trị tăng thêm các ngành khác trong nền kinh tế là tương đối cao. Điều này cho thấy khi ngành bất động sản gặp khó khăn sẽ ảnh hưởng khá lớn đến nền kinh tế.

Cốt lõi của vấn đề chính là thu nhập của người dân. Nhu cầu nhà ở của người dân vẫn rất cao nhưng do thu nhập giảm sút và chênh lệch thu nhập của các nhóm dân cư khá lớn nên một nhóm người sở hữu vài ngôi nhà và đại đa số người dân khó khăn về nhà ở. Một số người mua bất động sản để bán nhưng khi thu nhập dân cư không tăng bao nhiêu sẽ dẫn đến vẫn phải trả lãi ngân hàng; kinh doanh bất động sản kiểu này không cần giải cứu. Thu nhập người dân muốn tăng cần tạo điều kiện cho hệ thống doanh nghiệp phải phát triển tốt.

Kinh doanh bất động sản bằng cách mua đi bán lại sản phẩm không được tạo ra trong quá trình sản xuất (như đất đai, tài nguyên) sẽ dẫn đến tỷ trọng ảnh hưởng của ngành bất động sản trong GDP giảm sút. Đến lúc nào đó nền kinh tế sẽ sụp đổ khi nguồn tiền không đi vào sản xuất mà như trái bóng chuyền đi chuyền lại giữa ngân hàng, trái phiếu và bất động sản. Nền kinh tế sẽ dần hồi phục khi tham nhũng, lợi ích nhóm và đầu cơ được giảm thiểu tối đa. Sau quá trình sàng lọc, những doanh nghiệp sân sau, những doanh nghiệp phát triển nhờ “quan hệ” sẽ bị tiêu trừ và như vậy tạo điều kiện cho các doanh nghiệp làm ăn ngay ngắn phát triển.