Hiến kế vực dậy thị trường bất động sản

TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia

Cách đây 2 năm, tôi đã dự báo, trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) là “tử huyệt” của nền kinh tế, nhưng “tử huyệt” không phải là ở công cụ TPDN mà là ở tình trạng chủ đầu tư bất động sản liên minh với các ngân hàng phát triển phân khúc nhà cao cấp ồ ạt, đồng thời đẩy giá lên, đẩy nhu cầu vốn và lãi suất lên, có những nơi giá đất được ví đắt như trên “Sao Hỏa”… Bất động sản giá cao bị đẩy lên để làm tài sản thế chấp, chủ đầu tư vay tiếp vốn ngân hàng, rồi lại đẩy lên… Rủi ro được tích tụ và đẩy lên trong sự chuyển động của vòng quay tài sản bất động sản – vốn tín dụng. Khi thị trường dừng sôi động, rất nhiều doanh nghiệp bất động sản ngấm sâu khó khăn, sau đó, sẽ đến các ngân hàng ngấm khó khăn.

Hệ lụy của tình trạng này chưa ai có thể dự báo chính xác, nhưng quan sát bức tranh thị trường bất động sản thấy rõ thực tế khủng hoảng phân khúc. Phân khúc nhà ở giá rẻ hầu như không có, trong khi phân khúc giá cao thì thừa hàng vạn căn.

Trong bối cảnh hiện nay, cũng cần thấy rằng, Chính phủ đã vào cuộc rất kịp thời, tháo gỡ dần khó khăn bằng việc ban hành Nghị định số 08/2023/NĐ-CP và một số văn bản chỉ đạo khác. Tuy nhiên, nhìn từ cái gốc tạo nên khó khăn là khủng hoảng phân khúc, tôi cho rằng, giải pháp cần làm là Nhà nước và doanh nghiệp cần tập trung nguồn lực, tái cấu trúc phân khúc bất động sản theo nhu cầu thực của đại đa số người dân. Cách làm này sẽ làm ấm dần thị trường, kéo giá bất động sản về với thực tế và giúp thị trường trở lại cân bằng.

Tôi đề xuất, Chính phủ, Ngân hàng nhà nước nên xem xét nới thêm cung tiền, bởi năm trước, tăng trưởng kinh tế nước ta cao hơn nhiều tăng trưởng lượng cung tiền. Như vậy dư địa nới lỏng cung tiền là còn lớn và việc nới sẽ giúp tâm lý thị trường, niềm tin nhà đầu tư được cải thiện. Doanh nghiệp cũng sẽ dễ xoay xở hơn khi có dòng tiền mới để mạnh dạn triển khai dự án mới hay tái cấu trúc các dự án bất động sản đang có hiện nay. Tôi hy vọng, khi có sự hợp sức và thống nhất mục tiêu chung, thị trường bất động sản sẽ dần thay đổi tích cực, có thể bắt đầu từ quý III/2023.

“Cần xây dựng một đề án tổng thể, căn cơ phát triển nhà ở xã hội”

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV

Đã đến lúc các nhà quản lý cần tiếp cận nhiều giải pháp đột phá về nhà ở xã hội, bởi nhìn trên bình diện chung, chúng ta vẫn chưa có sự nhất quán về quan điểm, cách hiểu và cách tiếp cận về nhà ở xã hội. Nhà ở xã hội từng bị đối xử như là câu chuyện từ thiện, rẻ mạt, có cũng như không. Đây là một quan điểm sai lệch, cần phải thay đổi.

Không phải bây giờ chúng ta mới làm nhà ở xã hội, mà thực tế đã làm và có kinh nghiệm về chuyện này từ lâu. Tuy nhiên, bài toán cung cầu mới chỉ đạt 62% kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2030. Cần xem chính sách nhà ở xã hội là chính sách kinh tế nhân văn, mang ý nghĩa về kinh tế và an sinh xã hội. Đặc biệt, cần xây dựng một đề án tổng thể, căn cơ, bài bản về phát triển nhà ở xã hội trong bối cảnh thị trường bất động sản hiện nay.

Bên cạnh vướng mắc về cơ chế, chính sách, khung khổ pháp lý, việc cần khắc phục sớm là tình trạng quy hoạch và quỹ đất “vừa thiếu vừa thừa”, giải phóng mặt bằng thì khó khăn và đình trệ. Mặt khác, những cản trở phát sinh từ khâu trình tự, thủ tục mua, thuê nhà ở xã hội; hoạt động thanh kiểm tra phức tạp, cũng cần sớm được giải quyết triệt để tạo đường cho loại hình nhà ở xã hội đột phá. Tôi rất mong Bộ Chính trị có một nghị quyết về xây dựng nhà ở xã hội, đưa thị trường bất động sản tiệm cận với nhu cầu thật của người dân

“Đề xuất cho người mua nhà và nhà đầu tư được vay vốn tín dụng với lãi suất hợp lý”

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA)

Ngày 27/3/2023, HoREA tiếp tục có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước đề xuất một số giải pháp gỡ khó cho các chủ thể trên thị trường bất động sản. Tại thời điểm hiện nay, chúng tôi cho rằng, khó khăn lớn nhất của doanh nghiệp bất động sản là tình trạng thiếu dòng tiền, thiếu thanh khoản nghiêm trọng.

Chúng tôi đề nghị Ngân hàng Nhà nước cho phép các ngân hàng thương mại được cho doanh nghiệp phát hành trái phiếu sắp đến hạn có tài sản bảo đảm, có dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất được vay tái cấu trúc vốn. Khoản vay không vượt quá 70% giá trị gói trái phiếu đã phát hành, các ngân hàng được phép nhận thế chấp bằng chính gói trái phiếu này và các tài sản bảo đảm để phát hành gói trái phiếu đó theo phương thức ngân hàng giải ngân trực tiếp đến các trái chủ. Đối với phần 30% giá trị gói trái phiếu đã phát hành còn lại thì doanh nghiệp và các trái chủ thỏa thuận đàm phán với nhau theo quy định tại Nghị định 08/2023/NĐ-CP.

Cùng với đó, Ngân hàng Nhà nước cần khẩn trương triển khai thực hiện Nghị quyết số 33/NQ-CP theo đúng tinh thần “tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được nhanh chóng tiếp cận nguồn vốn tín dụng” và “có biện pháp phù hợp, hiệu quả giảm lãi suất cho vay, hỗ trợ thị trường bất động sản”. Việc tạo điều kiện cho người mua nhà và nhà đầu tư được vay vốn tín dụng với lãi suất hợp lý sẽ làm tăng tổng cầu. Đây là một giải pháp rất quan trọng để tạo dòng tiền và làm tăng tính thanh khoản của thị trường bất động sản, hỗ trợ doanh nghiệp vượt qua khó khăn.

“Đề xuất nhiều điều kiện thuận lợi cho phát triển nhà ở xã hội”