Giá nhà Việt Nam đang ở đâu so với thế giới?

Trên trang Numbeo.com (một website chuyên thống kê về chỉ số mức sống tại các thành phố và quốc gia trên thế giới thông qua các cuộc khảo sát), chỉ số giá bất động sản của 347 thành phố tính tới tháng 1/2023 cho thấy, cả hai thành phố lớn ở Việt Nam là Hà Nội và TP.HCM đều có tỷ lệ giá nhà trên thu nhập bình quân đầu người khá cao, lần lượt đứng thứ 12 và 44 trên bảng xếp hạng.

Cụ thể, TP.HCM có tỷ lệ giá nhà/thu nhập bình quân là 34,3 lần, xếp thứ 12 trên bảng xếp hạng xếp sau Bắc Kinh, Thâm Quyến, Thượng Hải, Quảng Châu, Hong Kong (Trung Quốc), Manila (Philippines), Mumbai (Ấn Độ), Colombo (Sri Lanka), Douala (Cameroon), Beirut (Lebanon), Kathmandu (Nepal).

Thủ đô Hà Nội có giá nhà gấp 18,6 lần thu nhập bình quân của người dân và đứng ở vị trí thứ 44.

‘Giá nhà ở Việt Nam không đắt’

Dù chỉ số này tại TP.HCM và Hà Nội khá cao nhưng theo các chuyên gia, đây chỉ là tỷ lệ giá nhà trên thu nhập bình quân của hai thành phố lớn nhất nước, còn giá nhà trung bình tại Việt Nam thì không thuộc hàng cao.

Trả lời VTC News, ông Phạm Đức Toản – Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property), phân tích, giá nhà tại Việt Nam so với các nước trên thế giới chỉ ở mức trung bình, không phải quá đắt đỏ.

Điều này lý giải vì sao tỷ lệ sở hữu nhà ở của người dân Việt Nam khá cao. Cụ thể, theo kết quả Tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2019 của Tổng cục Thống kê, cả nước có 88,1% hộ gia đình sở hữu nhà riêng, 11,4% hộ dân cư đi thuê mượn của nhà nước, cá nhân hoặc tư nhân, 0,3% hộ dân cư ở nhà tập thể.

Cũng theo ông Toản, tỷ lệ giá nhà trên thu nhập bình quân đầu người ở Việt Nam cao một phần do thu nhập được công bố của người Việt Nam hiện nay khá thấp, với mức lương cơ sở chỉ 1,8 triệu đồng/tháng.

“Với mức lương này, ai cũng biết, người dân khó có thể sinh sống thoải mái được”, ông Toản nói.

Ngoài ra, thu nhập thực tế của người Việt Nam cao hơn rất nhiều so với thống kê, nhiều người không sống bằng lương, mà chủ yếu bằng thu nhập ngoài. Chính vì thế, những con số công bố nhiều khi không giống với thực tế. Nếu áp đúng con số thực tế thì chưa chắc tỷ lệ giá nhà/thu nhập bình quân đầu người ở Việt Nam lại chênh lệch nhiều lần như thế.

Cũng theo quan điểm của ông Toản, nói giá nhà Việt Nam cao là nói đến giá nhà của phân khúc bất động sản cao cấp. Tuy nhiên, đây là phân khúc dành cho người thu nhập cao, cho giới thượng lưu, họ sẵn sàng chi trả cho những căn hộ triệu USD để được sử dụng những tiện ích đẳng cấp nhất.

“Hiện tại, nếu không tính đến khu bất động sản cao cấp hoặc bất động sản tại khu phố Cổ (Hà Nội) thì tính trung bình, giá nhà ở Việt Nam vẫn ở mức hợp lý so với thu nhập của người dân”, ông Toản nhận xét.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam – Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cũng cho rằng, giá nhà tại Việt Nam trong vài ba năm trở lại đây tăng nhưng so với thế giới cũng không phải thuộc nhóm cao quá, chỉ một số phân khúc ở thành phố lớn mới nằm ở TOP cao.

Bên cạnh đó, do thu nhập người Việt Nam hiện quá thấp, nên giá nhà có sự chênh lệch lớn với thu nhập.

Cũng theo ông Đính, cấu trúc tạo ra giá nhà hiện này có nhiều yếu tố khiến giá bị đội lên, chứ không hẳn do đầu cơ, đầu nậu. Đầu cơ chỉ một phần, cơ bản là cấu trúc giá nhà bị nhiều yếu tố tác động như: giá đất đền bù cao, tiền thuế đất, tiền sử dụng đất hàng năm có xu hướng tăng, chi phí đầu vào như: vật liệu, nhân công tăng mạnh; Thủ tục đầu kéo dài, có những dự án 5 – 10 năm mới xong nên chi phí để nuôi bộ máy làm thủ tục này rất cao.

Lãi suất cho vay bất động sản tại Việt Nam cũng cao, trong khi thế giới chỉ 1 – 2%/năm thì Việt Nam trên dưới 10%/năm…

“Những yếu tố này đã khiến giá nhà của Việt Nam bị đẩy lên và khoảng cách ngày càng xa thu nhập của người dân. Vì vậy, cần có chính sách hỗ trợ để người dân tiếp cận được với giá nhà phù hợp hơn”, ông Đính bày tỏ.

So sánh với thế giới là khập khiễng

Nhiều chuyên gia bất động sản nêu quan điểm không đồng tình với việc so sánh giá đất tại TP.HCM và Hà Nội với các thành phố lớn trên thế giới như Tokyo, Hong Kong, Singapore…Bởi lẽ, thu nhập bình quân đầu người tại Việt Nam còn thấp, chưa bằng 1/10 các quốc gia phát triển. Chính vì thế, tỷ lệ giá nhà trên thu nhập bình quân đương nhiên cao. Nhưng nếu tính riêng về giá thì lại khá dễ chịu so với nhiều quốc gia.

Đơn cử, một căn hộ giá rẻ ở Hà Nội khoảng 40.000 – 50.000 USD/45-50m2 (tương đương 850 triệu đồng – 1 tỷ đồng/căn). Trong khi đó giá nhà tương tự ở những đô thị có cùng quy mô ở Bangkok, Hong Kong, Manila khoảng 300.000 USD/căn.

Đối với căn hộ cao cấp, mức trung bình của căn hộ cao cấp ở Hà Nội 2.500 USD/m2, tính tổng khoảng 250.000 USD/mỗi căn 100m2. Nhưng căn hộ tương tự tại Singapore, Indonesia, Thái Lan, Thượng Hải, Malaysia… có giá khoảng 500.000 – 600.000 USD, cao gấp 2-3 lần.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cũng cho biết, theo dữ liệu về giá và tìm kiếm mà công ty này nghiên cứu tại Việt Nam và các nước trong khu vực, mặt bằng giá bất động sản ở Việt Nam đang thấp hơn nhiều so với khu vực.

Trong khi đó, tốc độ đô thị hóa của Việt Nam theo số liệu của Tổng cục Thống kê khoảng 35%, thấp hơn nhiều tốc độ 50% của Thái Lan hay 70-80% của Hàn Quốc. Tốc độ đô thị hóa của Hà Nội hiện nay khoảng 49% do mở rộng địa giới, TP.HCM cao hơn khoảng 79%.

“Tiềm năng đô thị hóa của Việt Nam còn rất lớn, vì đô thị hóa đi liền với phát triển cơ sở hạ tầng và phát triển các dự án bất động sản”, vị chuyên gia này dự báo.

Ông Quốc Anh cho rằng, hiện nhiều nhà đầu tư vẫn đang chú ý đến bất động sản Việt Nam nhờ giá còn tương đối hấp dẫn.

Châu Anh