Gần 120.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản có lối thoát?

(PLVN) –  Gần 120.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản đang cận kề ngày đáo hạn đã có lối thoát khi Nghị định mới về phát hành trái phiếu doanh nghiệp vừa được ban hành mở ra cơ chế đàm phán. Tuy nhiên, kết quả đàm phán như thế nào còn phụ thuộc vào thiện chí của các bên đang “cùng chung thuyền”.

Kịp thời gỡ khó cho doanh nghiệp

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP HCM (HoREA), tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) BĐS đáo hạn trong 2 năm 2023 và 2024 rất lớn, khoảng 230.000 tỷ đồng, trong đó năm 2023 khoảng 119.000 tỷ đồng, năm 2024 khoảng 111.000 tỷ đồng.

Do đó, việc Chính phủ đã ban hành Nghị định 08/2023/NĐ-CP ngày 5/3/2023 sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các Nghị định quy định về chào bán, giao dịch TPDN riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán TPDN ra thị trường quốc tế (Nghị định 08) được đánh giá sẽ tác động rất tích cực và hiệu quả đến việc xử lý 119.000 tỷ đồng trái phiếu đến hạn trong năm 2023.

Một trong những điểm tháo gỡ được các DN, đặc biệt DN BĐS mong đợi nhất là vấn đề xử lý TPDN đến hạn thanh toán. Nghị định 08 là căn cứ pháp luật để DN phát hành trái phiếu thực hiện đàm phán với nhà đầu tư (NĐT) trái phiếu (“trái chủ”), nhất là NĐT cá nhân về kéo dài kỳ hạn của trái phiếu trong thời gian tối đa không quá 2 năm, hoặc thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản khác trên cơ sở thỏa thuận tự nguyện, tuân thủ quy định của pháp luật dân sự và bảo vệ quyền lựa chọn của “trái chủ” thiểu số, kể cả trường hợp việc thay đổi điều kiện, điều khoản của trái phiếu đã được người sở hữu trái phiếu đại diện từ 65% tổng số trái phiếu trở lên chấp thuận.

Nghị định 08 cũng cho phép DN và “trái chủ” thỏa thuận thực hiện phương thức “hàng đổi hàng” đổi trái phiếu (cả gốc và lãi) lấy tài sản khác (như căn hộ, nhà phố, biệt thự, đất, cổ phần, cổ phiếu, giấy tờ có giá…) theo nguyên tắc DN phải tuân thủ quy định của pháp luật dân sự và pháp luật có liên quan và DN phải công bố thông tin bất thường và chịu hoàn toàn trách nhiệm về tình trạng pháp lý của tài sản sử dụng để thanh toán gốc, lãi trái phiếu, để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của “trái chủ” nhằm hạn chế phát sinh khiếu kiện, tranh chấp sau này.

Theo TS Cấn Văn Lực – Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ Quốc gia, mặc dù Nghị định 08 tháo gỡ khó khăn cho DN phát hành khi mở ra cơ chế đàm phán với “trái chủ” nhưng DN cần đảm bảo thực hiện nghiêm túc các cam kết của mình, đảm bảo uy tín, danh dự và cũng là vì sự tồn vong của chính DN, còn NĐT có thể tiếp nhận với tinh thần chia sẻ lúc khó khăn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, quy định việc đàm phán đòi hỏi sự thiện chí, chân thành và tinh thần hợp tác của cả hai bên, DN phát hành trái phiếu và “trái chủ” vì sự tồn tại của DN và vì quyền lợi của “trái chủ”. “Trước hết là tạo điều kiện và cơ hội để DN phục hồi sản xuất kinh doanh, tiếp tục làm ra tiền để trả nợ “trái chủ”, đồng thời “trái chủ” cũng thể hiện sự đồng hành với DN trên tinh thần thấu hiểu và chia sẻ trong lúc khó khăn…” – ông Châu phân tích.

Cũng theo ông Châu, quy định việc đàm phán sẽ tốn nhiều thời gian để DN đạt được thỏa thuận với các “trái chủ”, tuy nhiên vẫn có thể có trường hợp không đạt được thỏa thuận với một số ít “trái chủ”. “Nhưng Hiệp hội nhận thấy, việc đàm phán nếu được cả hai bên thực hiện với sự thiện chí, chân thành và tinh thần hợp tác thì sẽ là phương thức tối ưu, như những người đang cùng nhau chèo chống trên cùng một con thuyền để vượt qua phong ba bão táp…” – Chủ tịch HoREA kỳ vọng.

Chuẩn bị hành trang cho năm sau

Theo Chủ tịch HoREA, Nghị định 08 chỉ quy định “ngưng hiệu lực thi hành” đến hết ngày 31/12/2023 đối với 3 quy định: Về việc xác định tư cách NĐT chứng khoán chuyên nghiệp là cá nhân; Về thời gian phân phối trái phiếu của từng đợt phát hành; Về kết quả xếp hạng tín nhiệm đối với DN phát hành trái phiếu.

“Do vậy các DN, trong đó có DN BĐS phải rất nỗ lực để tái cấu trúc, DN tái cơ cấu đầu tư, tái cơ cấu sản phẩm theo hướng phát triển các phân khúc nhà ở đáp ứng nhu cầu thực, có tính thanh khoản cao như nhà ở giá vừa túi tiền, nhất là tích cực tham gia chương trình phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội từ nay đến năm 2030, đi đôi với việc thực hiện khuyến mãi, tăng chiết khấu, giảm giá bán nhà theo phương châm chấp nhận “bán lỗ để cắt lỗ” để có dòng tiền, có thanh khoản trong tình hình rất khó khăn của thị trường BĐS hiện nay, để “tồn tại trước đã” rồi mới tìm cơ hội phát triển trở lại…” – ông Châu lưu ý.

Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, TS. Cấn Văn Lực cũng cho rằng Nghị định 08 là những giải pháp tình thế, kỳ vọng tháo gỡ đa số những vướng mắc liên quan đến TPDN đáo hạn năm nay và năm tới. “Quan trọng là các bên liên quan cũng cần chuẩn bị hành trang cho năm tới khi các điều kiện tiêu chuẩn cao hơn (NĐT chuyên nghiệp, xếp hạng tín nhiệm, thời gian phân phối trái phiếu…) bắt đầu áp dụng trở lại…” – Chuyên gia đưa ra lời khuyên.

TS Cấn Văn Lực cũng cho rằng, DN nên tiếp tục sẵn sàng bán tài sản với mức chiết khấu có thể lên đến 30 – 40%; đẩy mạnh cơ cấu lại sản phẩm, tiết giảm chi phí; sớm bắt tay chuẩn bị phát hành mới theo Nghị định 08 để có tiền trả nợ, hoàn thiện các dự án dở dang; đa dạng hóa nguồn vốn và quan tâm hơn đến quản lý rủi ro tài chính (hạn chế dùng đòn bẩy tài chính quá nhiều, hạn chế đầu tư dàn trải…).

Nguồn: baophapluat.vn