Điện đường trạm yếu tố không thể tách rời khi định giá nhà đất nói riêng hay bất động sản nói chung.

Bạn biết không, điện đường trạm yếu tố không thể tách rời khi định giá nhà đất cũng là một trong số các quy trình thẩm định bất động sản thế chấp theo quy định nhà nước quy định rằng doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và nhân viên thẩm định cần tuân thủ theo đầy đủ trình tự các bước.

Các bước thẩm định giá cụ thể như sau:

1. Quy trình thẩm định giá BĐS thể chấp

Quy trình thẩm định BĐS thế chấp theo quy định nhà nước quy định rằng doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và nhân viên thẩm định phải tuân thủ theo đầy đủ trình tự sáu bước sau: (TCTĐGVN số 05, 2015)

Các bước định giá bất động sản

– Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.

– Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá. Việc này nhằm xác định rõ những bước công việc phải làm, thời gian thực hiện từng bước công việc cũng như toàn bộ thời gian cho cuộc thẩm định giá.

– Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin. Quan trọng là các thông tin phục vụ cho quá trình thẩm định giá như thông tin khách hàng cung cấp, thông tin từ các giao dịch mua bán trên thị trường.

– Bước 4: Phân tích thông tin. Phân tích toàn bộ các thông tin thu thập được có liên quan như tính pháp lý của tài sản, thông tin về chi phi, giá bán, lãi suất, yếu tố cung – cầu của thị trường, v.v.

– Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.

– Bước 6: Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên có liên quan.

2. Các cách tiếp cận trong thẩm định giá bất động sản

2.1 Cách tiếp cận từ thị trường

So sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính, xác định giá trị thị trường của tài sản.

Đối tượng áp dụng của phương pháp so sánh trực tiếp là tất cả những tài sản có giao dịch trên thị trường. Trong lĩnh vực định giá BĐS, phương pháp này thường được sử dụng nhiều hơn các phương pháp khác vì các lý do sau:

Đây là phương pháp ít khó khăn về mặt kỹ thuật vì nó không cần phải xây dựng các công thức hoặc mô hình tính toán, đặc biệt phương pháp này càng dễ thực hiện hơn đối với những người có kiến thức và kinh nghiệm về thị trường bất động sản.

Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế cho rằng không có hai bất động sản nào nói chung có thể đồng nhất. Ngay cả khi đất và tòa nhà có tính chất vật lý giống nhau được dùng để giao dịch trên thị trường.

Quy trình định giá nhà đất

2.2 Cách tiếp cận từ chi phí

Cách tiếp cận từ chi phí là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua chi phí tạo ra một tài sản có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với tài sản thẩm định giá và hao mòn của tài sản thẩm định giá.

Giá trị ước tính của tài sản

Chi phí tái tạo (đã bao gồm lợi nhuận của nhà sản xuất / đầu tư)

Tổng giá trị hao mòn (Giá trị hao mòn lũy kế)

2.3 Cách tiếp cận từ thu nhập

Cách tiếp cận từ thu nhập là cách thức xác định giá trị của tài sản thông qua việc quy đổi dòng tiền trong tương lai có được từ tài sản về giá trị hiện tại để ước tính giá trị của tài sản cần thẩm định giá. Nếu một tài sản mang lại lợi nhuận cao trong tương lai chứng tỏ tài sản đó có giá trị hơn so với một tài sản không mang lại lợi nhuận hoặc mang lại lợi nhuận thấp.

Theo phương pháp này giá trị của một tài sản được xác định bởi một quá trình tập hợp các hiện giá các dòng tiền mong đợi trong tương lai điều chỉnh trừ đi các khoản chi phí. Các dòng tiền mong đợi trong tương lai thu được, dựa trên kế hoạch kinh doanh và sự mong đợi trong tương lai.