Báo cáo đánh giá nhanh tác động của Luật Nhà ở sửa đổi (2023) và một số kiến nghị

LTS: TS. Cấn Văn Lực và Nhóm tác giả Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV vừa công bố báo cáo đánh giá nhanh tác động của Luật Nhà ở sửa đổi (2023) và đưa ra một số kiến nghị. Chúng tôi xin đăng nguyên văn báo cáo để quý độc giả tiện theo dõi.

————

Đánh giá chung

Ngày 27/11/2023, Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi) và có hiệu lực từ 1/1/2025. Theo đó, Luật Nhà ở sửa đổi (Luật số 27/2023/QH15 ngày 27/11/2023) gồm 13 chương, 198 điều (giữ nguyên số chương, song giảm 17 điều so với Luật Nhà ở 2014); trong đó có nhiều điểm mới quan trọng, thể chế hóa chủ trương, định hướng của Nghị quyết số 18/NQ-TW ngày 16/6/2022, đồng thời đảm bảo tính đồng bộ, nhất quán với Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi (2023) và Luật Đất đai (sửa đổi) 2024 (đã được Quốc Hội thông qua).

Đây là dự án Luật quan trọng; tác động đến nhiều chủ thể trong nền kinh tế. Luật Nhà ở cùng với Luật đất đai sửa đổi, Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi (cùng có hiệu lực từ 1/1/2025) là bước tiến lớn về hoàn thiện thể chế, thúc đẩy thị trường đất đai, xây dựng và bất động sản (BĐS) Việt Nam phát triển lành mạnh, minh bạch và bền vững hơn.

Chín (9) điểm mới của Luật Nhà ở 2023 và tác động đến người dân, doanh nghiệp và nền kinh tế

Thứ nhất, thống nhất quy định, phạm vi áp dụng giữa các Luật liên quan đối với nhiều vấn đề quan trọng như: quyền sở hữu nhà gắn với quyền sử dụng đất là người Việt Nam định cư ở nước ngoài sẽ thực hiện theo quy định của Luật Đất đai 2024; thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở giữa chủ đầu tư và người mua sẽ theo Luật Kinh doanh BĐS 2023; điều kiện đối với chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được thống nhất với Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh BĐS 2024…v.v.

Đây là các điểm mới quan trọng, góp phần giảm thiểu tình trạng chồng chéo, mỗi nơi hiểu 1 kiểu, cán bộ thực thi không biết làm thế nào gây ảnh hưởng đến khâu thực thi pháp luật như hiện nay; từ đó giúp giảm thời gian, chi phí triển khai dự án của doanh nghiệp, tăng nguồn cung để người dân có nhiều lựa chọn với mức giá hợp lý hơn. Với tổ chức tài chính, khung pháp lý được hoàn thiện và nhất quán sẽ hỗ trợ hoạt động đầu tư, cho vay, chuyển nhượng dự án và xử lý nợ xấu được thuận lợi hơn. Tuy nhiên, tác động tích cực này phụ thuộc nhiều vào khâu hướng dẫn và thực tế triển khai thực hiện sau này.

Thứ hai, quy định rõ nét hơn về quy hoạch, chiến lược phát triển nhà ở. Trên cơ sở kế thừa Luật Nhà ở năm 2014, Luật Nhà ở sửa đổi đã dành ra 2 chương (Chương III và IV) quy định về cách thức, cơ sở xây dựng quy hoạch, chiến lược phát triển nhà ở từ cấp quốc gia đến cấp tỉnh; cũng như các quy định về quy hoạch phát triển nhà ở, định hướng về quy trình đầu tư dự án nhà ở. Đồng thời, Luật sửa đổi cũng đã làm rõ công tác quy hoạch theo hướng yêu cầu phát triển nhà ở và không được phân lô, bán nền tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III (Điều 5).

Quy định này sẽ góp phần nâng cao chất lượng của công tác quy hoạch, đảm bảo thống nhất định hướng trên toàn quốc, đồng thời chiến lược phát triển nhà ở phải phù hợp với từng loại đô thị; góp phần tăng cường hiệu quả, hiệu lực công tác quy hoạch trong thực tế, hạn chế những bất cập đối với việc triển khai dự án của doanh nghiệp. Bên cạnh đó, tình trạng phân lô, bán nền tràn lan sẽ được kiểm soát, hạn chế ảnh hưởng đến quy hoạch, an sinh xã hội của khu vực cũng như giảm phát sinh các vụ việc lừa đảo mà người mua là nạn nhân như trong thời gian qua. Tuy nhiên, các cơ quan chức năng cần lưu ý gắn quy hoạch phát triển nhà ở với quy hoạch phát triển KTXH và quy hoạch sử dụng đất.

Thứ ba, Luật Nhà ở 2023 đã bổ sung, làm rõ một số hành vi bị nghiêm cấm nhằm hạn chế các sai phạm, tranh chấp, các yếu tố gây mất an toàn (gồm cả phòng cháy chữa cháy – PCCC) trong cả khâu phát triển dự án và vận hành, sử dụng nhà ở. Luật Nhà ở 2023 đã bổ sung, làm rõ một số hành vi bị nghiêm cấm (Điều 3), đáng chú ý như: (i) huy động và sử dụng vốn sai mục đích, sai quy định; (ii) cấm một số hoạt động kinh doanh, trong đó bổ sung kinh doanh bar, karaoke bị nghiêm cấm so với quy định hiện hành, cấm hoạt động kinh doanh không đảm bảo tuân thủ yêu cầu về PCCC; (iii) sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở; (iv) không đóng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư…v.v. Theo đó, khâu kiểm tra, giám sát, đặc biệt là ý thức của người dân là quan trọng cùng với việc tăng cường vai trò đúng nghĩa của Ban quản trị chung cư và tuyên truyền đối với người sử dụng.

Thứ tư, về sở hữu, mua bán và thế chấp nhà ở của các tổ chức và cá nhân nước ngoài: về cơ bản, Luật Nhà ở 2023 kế thừa các nội dung quy định tại Luật Nhà ở 2014 và có một số nội dung đổi mới đáng lưu ý. Đó là, quy định quyền, nghĩa vụ sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài theo 2 trường hợp: (i) Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam đang sinh sống tại Việt Nam thì được sở hữu nhà ở và có các quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam; (ii) Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được sở hữu nhà ở và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như người Việt Nam định cư ở nước ngoài (Điều 20 và 21). Sự khác biệt này chủ yếu nằm ở quyền sở hữu nhà gắn với quyền sử dụng đất và được quy định tại Luật Đất đai 2024. Theo đó, Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài cũng là đối tượng sử dụng đất và được hưởng tương đối đầy đủ các quyền như công dân Việt Nam (riêng quyền thế chấp thì chỉ giới hạn là thế chấp tại các tổ chức tín dụng (TCTD) được phép hoạt động tại Việt Nam). Hai là, – Ngoài ra,

Quy định này giúp thống nhất với Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh BĐS 2023 và tạo điều kiện người gốc Việt Nam, người nước ngoài gắn bó hơn với đất nước Việt Nam, vừa góp phần thu hút kiều hối, đầu tư nước ngoài, cải thiện việc tiêu thụ các sản phẩm BĐS và vừa đảm bảo được yêu cầu về quản lý Nhà nước về đất đai, đảm bảo quốc phòng an ninh. Tuy nhiên, điều kiện sở hữu nhà ở của người nước ngoài còn khá chung chung khi chỉ quy định là “Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam” (Điều 17). Vì vậy, cần có hướng dẫn và quy định chi tiết hơn về một số điều kiện sở hữu nhà ở tại Việt Nam đối với người nước ngoài (thời hạn visa, công việc tại Việt Nam…).

Thứ năm, không quy định thời hạn sở hữu chung cư và bổ sung ưu đãi khi thực hiện dự án cải tạo nhà ở. Luật Nhà ở 2023 tiếp tục kế thừa quy định cũ về việc áp dụng thời hạn sử dụng chung cư (căn cứ theo chất lượng công trình và kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền). Theo đó, Luật lần này đã dành ra 1 chương để quy định về vấn đề cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư (Chương V) nhằm hạn chế tình trạng khó di dời như hiện nay; trong đó đáng chú ý là bổ sung quy định miễn thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với chủ đầu tư thực hiện dự án cải tạo nhà ở (Điều 63).

Nội dung này giúp giải quyết tranh cãi về thời hạn sở hữu chung cư và nâng cao hiệu quả công tác cải tạo nhà ở, giảm bớt thủ tục, chi phí để tăng khả năng thu hút chủ đầu tư cải tạo chung cư cũ; đồng thời giảm thời gian triển khai dự án, tăng nguồn cung cho thị trường và người dân sẽ được hưởng lợi. Tuy nhiên, cần lưu ý khâu kiểm định chất lượng chung cư và điều kiện phù hợp đối với việc cải tạo chung cư cũ khi triển khai thực hiện.

Thứ sáu, cho phép cấp giấy chứng nhận (GCN) nếu chung cư mini đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật. Luật Nhà ở 2023 đã bổ sung quy định dành riêng cho việc phát triển chung cư mini (Điều 57), trong đó: (i) cho phép cấp GCN nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật và giao Chính phủ hướng dẫn chi tiết; (ii) yêu cầu cá nhân xây dựng chung cư mini phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, việc đầu tư xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

Đây là nội dung mới, tạo điều kiện thúc đẩy cả về mặt an sinh, an toàn xã hội (người dân) và cả khía cạnh kinh doanh (DN) khi hợp thức hóa loại hình chung cư mini (cho phép cấp GCN) trên cơ sở đáp ứng các quy định của pháp luật. Tuy nhiên, việc đầu tư xây dựng chung cư mini cũng được kiểm soát chặt chẽ hơn khi yêu cầu cá nhân phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở, góp phần hạn chế các hậu quả đáng tiếc như thời gian qua. Đồng thời, cần lưu ý các điều khoản chuyển tiếp đối với vấn đề này.

Thứ bảy, quy định rõ nét về phát triển nhà ở xã hội (NOXH), nhà ở công nhân trong khu công nghiệp (KCN). Luật Nhà ở 2023 đã bổ sung, sửa đổi nhiều nội dung quan trọng liên quan đến chính sách NOXH theo hướng: (i) mở rộng đối tượng được đầu tư NOXH (gồm cả Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam, Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, với một số hạn chế nhất định); (ii) mở rộng đối tượng được hưởng chính sách NOXH (gồm cả doanh nghiệp trong KCN); (iii) bổ sung các chính sách ưu đãi (không phải thực hiện thủ tục miễn giảm tiền sử dụng, thuê đất; luật hóa việc dành 20% diện tích đất NOXH để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại và chủ đầu tư được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích này, hạch toán riêng với chi phí xây dựng NOXH; chủ đầu tư dự án NOXH không phải dành tối thiểu 20% diện tích NOXH trong dự án để cho thuê)…; (iv) sửa đổi một số nội dung không phù hợp với thực tế (như về quỹ đất: cho phép nộp tiền thay vì phải dành quỹ đất trong dự án nhà ở thương mại như hiện nay; bỏ tiêu chí về đăng ký thường trú, tạm trú; không quy định chi tiết điều kiện về thu nhập trong Luật…).

Các nội dung mới liên quan đến NOXH được kỳ vọng sẽ tác động tích cực đến thị trường NOXH cả về phía cung và phía cầu nhờ đa dạng hóa nguồn lực đầu tư, mở rộng đối tượng thụ hưởng chính sách hợp lý hơn, bổ sung các chính sách ưu đãi thiết thực. Tuy nhiên, cần quan tâm rút gọn quy trình, thủ tục thực hiện dự án NOXH, yêu cầu hình thành hệ sinh thái và nguồn vốn phát triển NOXH một cách lâu dài, bền vững.

Thứ tám, quy định chi tiết về quản lý Nhà nước về nhà ở. Nhận thức được tầm quan trọng của vai trò quản lý, điều tiết của Nhà nước cũng như hệ thống thông tin, dữ liệu đối với thị trường nhà ở, Luật Nhà ở 2023 đã dành một chương (Chương XI) để quy định về vai trò của Nhà nước trong công tác quản lý, điều tiết thị trường nhà ở; trong đó đã bổ sung, làm rõ nhiều nội dung về vai trò, trách nhiệm của các chủ thể liên quan và giao Chính phủ hướng dẫn chi tiết sau này để thống nhất triển khai toàn quốc. Tuy nhiên, Chính phủ sẽ cần quy định cụ thể trách nhiệm xây dựng, quản lý và khai thác thông tin, dữ liệu nhà ở và cho phép thí điểm một số nội dung còn chưa được giải quyết trong Luật như có chính sách thí điểm về việc dùng “đất khác” làm nhà ở thương mại nhằm giải quyết các vướng mắc hiện nay.

Thứ chín, các quy định chuyển tiếp được cụ thể hóa, góp phần giải quyết các trường hợp cụ thể. Luật Nhà ở 2023 quy định 7 nội dung chuyển tiếp, trong đó có một số nội dung đáng chú như quy định chuyển tiếp đối với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành; quy định chuyển tiếp đối với cải tạo, xây dựng lại, quản lý, sử dụng nhà chung cư; quy định chuyển tiếp đối với phát triển NOXH…v.v.

Sáu (6) kiến nghị:

– Một là, Chính phủ chỉ đạo sớm ban hành các Nghị định, Thông tư hướng dẫn đảm bảo nhất quán, đồng bộ giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh BĐS sửa đổi cùng với các luật liên quan khác (nhằm khắc phục chồng chéo, vướng mắc, đảm bảo hiệu lực thực thi…); trong đó cần lưu ý các điều khoản chuyển tiếp. Đồng thời, chú trọng xây dựng, ban hành các nghị định về phát triển thông tin, dữ liệu đất đai, BĐS, trong đó cần quy định rõ trách nhiệm, cách thức thực hiện, phối hợp trong việc cung cấp, quản lý, khai thác thông tin, dữ liệu đất đai, nhà ở… của các tổ chức liên quan.

– Hai là, chi phí phát triển các dự án BĐS (đặc biệt là nhà ở) có thể tăng lên khi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi có hiệu lực từ đầu năm 2025 do việc định giá đất sát với giá trị thị trường hơn; vì vậy, cần có các giải pháp cụ thể để điều tiết giá nhà ở như đẩy mạnh phát triển NOXH, nhà ở vừa túi tiền, đẩy nhanh tiến độ phê duyệt dự án để tăng nguồn cung, sẵn sàng can thiệp khi thị trường có dấu hiệu tăng “nóng”, “sốt ảo”…v.v. Theo đó, Chính phủ cần quan tâm xây dựng cơ sở thông tin, dữ liệu, chỉ số giá BĐS; nâng cao năng lực quản lý, điều tiết thị trường đất đai, BĐS, hướng tới công khai, minh bạch và chuyên nghiệp hơn.

– Ba là, cần sớm ban hành Đề án thí điểm cho phép thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác (không phải là đất ở); việc thí điểm nên được triển khai tại một số tỉnh, thành phố lớn… để tháo gỡ kịp thời khó khăn, vướng mắc cho các dự án BĐS (đặc biệt các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại).

– Bốn là, chú trọng nội dung liên quan đến yêu cầu về chuyển đổi số, ứng dụng CNTT, xanh hóa trong phát triển, quản lý, sử dụng đất đai, nhà ở phù hợp với xu hướng hiện nay và mới đảm bảo công tác quản lý, sử dụng đất đai, nhà ở hiệu quả, khả thi hơn. Trong đó, cần làm rõ các tiêu chí số hóa, công trình xanh, nhà ở xanh…trong lĩnh vực xây dựng, bất động sản.

– Năm là, tích cực đẩy mạnh triển khai các chính sách, quy định mới về NOXH để tăng cường thu hút nguồn lực phát triển phân khúc này, góp phần giải quyết tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, góp phần hoàn thành mục tiêu của Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021 – 2030” . Theo đó, nên thành lập Quỹ phát triển NOXH (như mô hình của Singapore, Hàn Quốc…) mới đảm bảo tính bền vững, khả thi của Chương trình. Theo kinh nghiệm của Hàn Quốc, quỹ này nên được phát triển từ ngân sách công. Nguồn vốn cho quỹ này có thể huy động từ 5 nguồn sau: (i) nguồn thu từ quỹ đất 20% cho NOXH, (ii) vốn góp từ các tổ chức tài chính trong và ngoài nước; (iii) phát hành trái phiếu Chính phủ/chính quyền địa phương; (iv) vốn đối ứng, bổ sung từ các tổ chức tín dụng trong nước; và (v) nguồn vốn ODA, các tổ chức tài chính quốc tế, các tổ chức phi lợi nhuận.

– Cuối cùng, tăng cường tuyên truyền, phổ biến về các đạo luật đã được thông qua (nhất là Luật đất đai, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh BĐS, Luật các TCTD sửa đổi…, đặc biệt là các điểm mới, đáng chú ý và có nhiều tác động cũng như các điểm cần được làm rõ, cần được hướng dẫn đầy đủ, chi tiết hơn) cho người dân, tổ chức và các bên liên quan nhằm tăng hiểu biết, nhận thức, tuân thủ và góp ý chính sách, tăng hiệu lực thực thi trong thực tiễn.