Bảng giá đất tăng: Thêm áp lực tài chính cho doanh nghiệp, người dân

Ông Phạm Đức Toản – Tổng giám đốc Công ty CP BĐS EZ (EZ Property) phân tích: Trước đây, việc nộp tiền sử dụng đất được tính theo thông lệ tương đối ổn định. Ví dụ tại các tỉnh đồng bằng Bắc Bộ, chi phí nộp cho 1 ha đất chỉ khoảng 10 tỷ đồng. Tuy nhiên, nay con số này thay đổi theo từng ngày, dẫn tới tình trạng doanh nghiệp không thể dự báo được chi phí thực tế.

“Có những dự án kéo dài nhiều năm, khi mới khởi động giai đoạn 2018 – 2019, giá đất chỉ khoảng 21-22 triệu đồng/m². Nhưng đến nay, sau khi điều chỉnh, giá có thể bị tính lên tới 49-50 triệu đồng/m². Chênh lệch này khiến doanh nghiệp gần như kiệt quệ”, ông Toản dẫn chứng.

Ngoài ra, các dự án chậm tiến độ vì vướng mắc thủ tục hoặc giải phóng mặt bằng thường bị tính lại tiền sử dụng đất, thậm chí bị truy thu hàng trăm tỷ đồng. Sự thiếu ổn định, thiếu nhất quán trong khâu định giá càng làm tăng áp lực tài chính với doanh nghiệp.

Cũng bàn luận về bảng giá đất điều chỉnh cao, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM cũng từng dẫn chứng, một doanh nghiệp thuê kho diện tích 11.000 m² tại Quận 4 (cũ) ở TP.HCM, phải trả 3,3 tỷ đồng/năm vào năm 2022. Đến năm 2023, TP.HCM điều chỉnh hệ số tính tiền thuê, mức phí nhảy lên 7,7 tỷ đồng. Đến đầu năm 2025, áp dụng bảng giá đất mới theo tỷ lệ phần trăm, chi phí tăng đến hơn 21 tỷ đồng/năm, gấp 3 lần so với năm trước và 7 lần so với 2022.

Thực tế này khiến chi phí cố định của doanh nghiệp đội lên rất nhiều, ảnh hưởng trực tiếp đến dòng tiền, kế hoạch sản xuất – kinh doanh và cả sức cạnh tranh trên thị trường.

Cũng theo ông, trong vòng 3 năm qua, TP.HCM đã 3 lần điều chỉnh giá đất, theo đó, các doanh nghiệp 3 lần phải đối mặt với sự thay đổi lớn về nghĩa vụ tài chính đất đai theo hướng nộp thuế và phí nhiều hơn.

“Điều này gây áp lực tài chính không nhỏ cho các doanh nghiệp. Tiền đất tăng, thành phố có thể sẽ thu được ngân sách trong 5 năm tới nhưng sau đó, các doanh nghiệp, nhà đầu tư sẽ “chạy” sang nơi khác”, ông Châu nhận định.

Ngoài ra, ông Châu cho rằng giá đất là chi phí đầu vào của nền kinh tế. Muốn kéo giảm giá nhà có nhiều giải pháp, trong đó Nhà nước phải làm sao xác định nguồn thu từ đất đai hợp lý.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam – cũng thẳng thắn nói, trong khi Luật Đất đai đã nói rõ nguyên tắc là bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư nhưng trong cách tính giá đất hiện nay, lợi ích của doanh nghiệp nói chung, doanh nghiệp sử dụng thuê đất và doanh nghiệp bất động sản nói riêng chưa được tính đến.

“Có trường hợp chỉ trong 1 năm, quyết định giao đất ở trong cùng một khu vực, cùng một thửa đất nhưng cách nhau 4 tháng mà giá đất tăng 40%, nhanh hơn cả tốc độ lạm phát“, ông Hiệp nêu vấn đề.

Theo ông Hiệp, khi tất các doanh nghiệp đều bị ảnh hưởng bởi giá đất tăng cao thì số lượng dự án sẽ giảm, không thể tạo nguồn thu bền vững cho địa phương.

Người dân cũng chịu gánh nặng

Theo Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, giá cao sẽ biến đất đai thành nguồn lực để phát triển. Ngân sách sẽ thu được nhiều hơn từ đất, người dân bị thu hồi đất được bồi thường thỏa đáng hơn. Tuy nhiên, cũng kéo theo hệ lụy là tăng gánh nặng tài chính cho người dân khi nộp tiền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ…

Cụ thể, bảng giá đất tăng cũng khiến chi phí liên quan đến sử dụng đất của người dân tăng cao. Ví như cấp sổ lần đầu, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân; nộp tiền thuê đất trả hằng năm; tính thuế sử dụng đất; lệ phí trước bạ và đặc biệt là thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất…thì đều căn cứ theo bảng giá đất.

Nếu bảng giá đất tăng gấp 2 lần thì tiền sử dụng đất, thuế, phí, lệ phí…người dân phải nộp sẽ cao gấp đôi, trong khi đây là nhóm chủ thể có số lượng đông đảo. Bảng giá đất chắc chắn sẽ gây ra tác động trong phạm vi rộng, bao trùm.

Bởi vậy, định giá đất thế nào để có một bảng giá đất ở mức “trung lập”, giúp hài hòa lợi ích giữa các chủ thể là một bài toán khó. Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, việc điều chỉnh các văn bản pháp luật về thuế, phí, lệ phí…trong sử dụng đất đai sẽ góp phần khắc phục các nhược điểm do giá đất tăng, bảo vệ người dân, đặc biệt nhóm chủ thể yếu thế, giúp giữ vững ổn định xã hội nhưng vẫn biến đất đai thành nguồn lực phát triển.

Người dân cũng chịu ảnh hưởng khi bảng giá đất tăng cao. (Ảnh minh họa: Minh Đức).

Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) cũng chỉ ra một thực trạng, đất đai là tư liệu sản xuất đầu vào quan trọng của sản xuất kinh doanh và giá đất là yếu tố trực tiếp cấu thành chi phí giá thành của các sản phẩm thông qua tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng của địa phương và doanh nghiệp, nhà đầu tư cũng như người dân.

Việc giá đất theo bảng giá đất sẽ tác động đến cơ hội tiếp cận đất đai của các doanh nghiệp, nhà đầu tư và chi phí đầu vào, giá thành sản phẩm, sức cạnh tranh của doanh nghiệp.

VNREA cũng cho biết, hệ quả dây chuyền từ giá đất tăng còn có thể khiến thị trường bất động sản chững lại, tác động tiêu cực đến các lĩnh vực liên quan như xây dựng, vật liệu, tài chính, ngân hàng…,qua đó ảnh hưởng đến mục tiêu tăng trưởng và ổn định kinh tế vĩ mô. Nếu xác định giá hợp lý sẽ góp phần tăng trưởng GRDP (tổng sản phẩm trên địa bàn).

Cũng theo quan điểm của hiệp hội, việc điều chỉnh tăng mạnh giá đất cũng sẽ tạo áp lực lớn lên chi phí đầu tư công và tiến độ các dự án hạ tầng. Khi chi phí đất đai tăng, các dự án hạ tầng trọng điểm của thành phố có nguy cơ đội vốn, vượt dự toán, gây khó khăn cho cân đối ngân sách.

Đồng thời, quá trình thương thảo, bồi thường kéo dài có thể làm chậm tiến độ thực hiện, ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư công và mục tiêu phát triển hạ tầng đồng bộ mà địa phương đang ưu tiên thúc đẩy trong giai đoạn sắp tới.

Việc giá đất theo bảng giá đất tăng cao sẽ gây ra áp lực tài chính đối với người dân và doanh nghiệp sử dụng đất do các nghĩa vụ tài chính tăng mạnh (tiền thuê sử dụng đất, tiền chuyển mục đích sử dụng đất, các khoản phí, lệ phí liên quan đến đất). Đồng thời, cũng sẽ làm tăng gánh nặng ngân sách nhà nước khi thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Hiệp hội bất động sản đồng thời băn khoăn hiện nay, thị trường bất động sản đang trong quá trình phục hồi mong manh, nhiều doanh nghiệp phải tái cơ cấu, dòng vốn còn hạn chế. Việc tăng giá đất lúc này có thể tạo thêm “gánh nặng kép”, làm chậm đà phục hồi của thị trường.

Chính vì vậy, VNREA cho rằng, việc tăng giá đất cần có lộ trình hợp lý, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang phục hồi mong manh. Việc điều chỉnh đột ngột có thể ảnh hưởng tiêu cực đến các lĩnh vực liên quan như xây dựng, vật liệu, tài chính – ngân hàng, từ đó tác động tới mục tiêu tăng trưởng và ổn định kinh tế vĩ mô.

PGS.TS Trần Kim Chung – nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương – kiến nghị cần tập trung vào việc thu thập thông tin giá đất một cách chính xác và minh bạch. Cụ thể, thông tin cần được thu thập từ nhiều nguồn đa dạng như giao dịch thực tế, đấu giá đất, hoạt động tư vấn giá…

Quá trình này cần được thực hiện thường xuyên, liên tục để cập nhật biến động của thị trường. Bên cạnh đó, cần có cơ chế kiểm soát chặt chẽ để đảm bảo tính trung thực của thông tin, đặc biệt là việc khai báo giá mua bán đất.

“Cần phải có một thiết kế tổng thể về phân bổ vùng giá đất để xây dựng bản đồ giá đất trên thực tế. Tránh tình trạng cào bằng trong các phân vùng, phân khu trong quy định giá đất; Cần xây dựng các chỉ số có trọng số và sát với thực tế”, PGS.TS. Trần Kim Chung nhấn mạnh.