Khi đất trung tâm vượt tầm với, dòng tiền thông minh đang dịch chuyển về đâu?

Khi mặt bằng giá đất trung tâm ngày càng vượt xa khả năng tiếp cận, nhà đầu tư buộc phải thay đổi chiến lược: rời bỏ cuộc chơi “đu đỉnh”, tìm đến những khu vực còn dư địa tăng trưởng thực. Trong bối cảnh đó, các đô thị công nghiệp mới nổi đang trở thành điểm đến của dòng tiền dài hạn, với bài toán lợi nhuận rõ ràng và rủi ro được kiểm soát.

Khi bất động sản trung tâm không còn “dễ thắng”

Trong nhiều năm qua, các đô thị giáp ranh TP.HCM như Thuận An, Dĩ An hay Thủ Dầu Một đã tăng giá mạnh nhờ hưởng lợi trực tiếp từ làn sóng giãn dân và hạ tầng kết nối. Giá nhà đất tại Bình Dương được ghi nhận tăng gần 700% trong vòng 10 năm, với mặt bằng trung bình hiện quanh 45 triệu đồng/m², cao gấp đôi so với giai đoạn 2016 ở nhiều khu vực. Riêng tại Thuận An – Dĩ An, giá căn hộ phổ biến 40–60 triệu đồng/m², tiệm cận khu Đông TP.HCM. Những con số này cho thấy kỳ vọng tăng trưởng đã được phản ánh phần lớn vào giá, khiến dư địa lợi nhuận không còn rộng như giai đoạn đầu chu kỳ.

Khi mặt bằng giá đã tăng liên tục, biên lợi nhuận tự nhiên bị thu hẹp trong khi chi phí vốn ngày càng cao. Thực tế cho thấy các đợt thông tin mang tính kỳ vọng, như tin đồn sáp nhập địa giới, chỉ làm mức độ quan tâm tăng mạnh (lượt tìm kiếm Thuận An tăng khoảng 26%, Dĩ An 23%), kéo theo hiện tượng đẩy giá cục bộ tới 15–20% nhưng không đi kèm gia tăng giao dịch tương ứng. Điều này khiến nhà đầu tư mua sau phải bỏ vốn lớn hơn, sử dụng đòn bẩy nhiều hơn, trong khi tốc độ tăng giá thực tế không còn theo kịp kỳ vọng ban đầu.

Hệ quả là bất động sản trung tâm và cận trung tâm không còn “dễ thắng”, đặc biệt với nhà đầu tư nhỏ lẻ. Mua vào ở giai đoạn giá cao đồng nghĩa với rủi ro “đu đỉnh”, thanh khoản phụ thuộc vào nhóm người mua có tài chính mạnh và thời gian nắm giữ kéo dài. Chính trong bối cảnh đó, dòng tiền có xu hướng dịch chuyển sang các khu vực đi sau hạ tầng – nơi giá còn mềm, dư địa tăng trưởng chưa phản ánh hết vào giá và khả năng tạo biên lợi nhuận bền vững trở nên rõ ràng hơn so với việc mua đuổi ở những thị trường đã bước vào giai đoạn “chín” về giá.

BÀI TOÁN SO SÁNH DÒNG TIỀN: THUẬN AN VÀ BÀU BÀNG – KHÁC BIỆT KHÔNG CHỈ Ở GIÁ

Tại TP. Thuận An – khu vực giáp ranh TP.HCM và phát triển sớm của Bình Dương – mặt bằng giá đất nền đã được thiết lập ở mức cao trong nhiều năm. Giá đất phổ biến dao động 35–80 triệu/m², tập trung ở các trục trung tâm, nơi quỹ đất ngày càng khan hiếm và hạ tầng đã hoàn chỉnh. Với mức giá này, một nền đất tiêu chuẩn 60–80 m² thường có giá từ 2,4–4,0 tỷ đồng, phản ánh phần lớn kỳ vọng tăng trưởng đã được “giao dịch hóa” vào giá bán. Khi giá đã neo cao, dư địa tăng ngắn hạn không còn lớn, thị trường có xu hướng giữ giá hoặc tăng chậm theo lạm phát và sức mua thực.

Ngược lại, Bàu Bàng vẫn đang ở giai đoạn đầu của chu kỳ phát triển với mặt bằng giá thấp hơn rõ rệt. Giá đất nền pháp lý đầy đủ tại khu vực này hiện phổ biến 8–18 triệu/m², tương ứng khoảng 650–900 triệu đồng/nền tùy vị trí và mức độ hoàn thiện hạ tầng. Điểm khác biệt quan trọng là sự phát triển của Bàu Bàng gắn trực tiếp với hạ tầng và công nghiệp hiện hữu: các khu công nghiệp lớn đã và đang hoạt động, thu hút doanh nghiệp, lao động và nhu cầu ở thực, thay vì chỉ dựa trên kỳ vọng quy hoạch tương lai. Điều này tạo nền tảng tăng trưởng thực chất cho bất động sản khu vực.

Nếu so sánh trực tiếp mặt bằng giá giữa hai khu vực:

Cơ sở của con số “1 nền Thuận An = 3 nền Bàu Bàng” đơn giản là từ sự khác biệt đáng kể trong mặt bằng giá thị trường hiện tại. Trong khi chi phí để mua một nền ở Thuận An có thể lên tới 2,4–4,0 tỷ đồng, cùng số vốn này có thể mua được khoảng 2–3 nền tại Bàu Bàng nếu chọn vị trí hợp lý, pháp lý rõ nét và hạ tầng cơ bản hoàn thiện. Điều này không chỉ giúp gia tăng khả năng phân tán rủi ro, mà còn mở ra lựa chọn linh hoạt hơn trong chiến lược bán lẻ, xoay vòng vốn nhanh hơn so với việc nắm giữ một tài sản lớn đơn lẻ.

Nhìn theo chu kỳ 3–5 năm, hiệu quả đầu tư hai khu vực có xu hướng khác biệt:

• Thuận An: giá tăng trưởng chậm hơn do mặt bằng đã phản ánh nhiều kỳ vọng, thanh khoản phụ thuộc vào người mua có tài chính lớn.

• Bàu Bàng: còn dư địa tăng trưởng rõ rệt nhờ quy hoạch công nghiệp, thu hút cư dân lao động và mở rộng hạ tầng kết nối; việc dễ bán lẻ từng nền giúp xoay vốn linh hoạt hơn, tạo dòng tiền tốt hơn trong các chu kỳ thị trường thông thường.

THỰC TẾ ĐẦU TƯ TẠI BÀU BÀNG – BÀI TOÁN VỐN NHỎ, DƯ ĐỊA LỚN

Trong bối cảnh bất động sản trung tâm đã vượt xa khả năng tiếp cận của phần lớn nhà đầu tư cá nhân, Bàu Bàng nổi lên như một lời giải thực tế cho bài toán vốn nhỏ nhưng vẫn cần dư địa tăng trưởng rõ ràng. Với mức giá chỉ từ khoảng 680 triệu đồng/nền, nhà đầu tư đã có thể sở hữu đất nền pháp lý đầy đủ, thay vì phải dồn toàn bộ dòng tiền vào một tài sản lớn ở khu vực đã tăng nóng. Quan trọng hơn, cùng một khoản vốn từng dùng để mua đất tại Thuận An, nhà đầu tư hoàn toàn có thể tái phân bổ thành 2–3 nền tại Bàu Bàng, từ đó gia tăng khả năng chia nhỏ danh mục và linh hoạt trong chiến lược nắm giữ – thoát hàng.

Yếu tố then chốt giúp dòng tiền “an tâm” tại Bàu Bàng nằm ở pháp lý và hạ tầng đã hoàn thiện. Các dự án bài bản tại khu vực này, tiêu biểu như Khu đô thị Sài Gòn Land 2, đều sở hữu sổ hồng riêng từng nền, có thể công chứng sang tên ngay, hạn chế tối đa rủi ro pháp lý – điều mà nhà đầu tư nhỏ lẻ đặc biệt quan tâm. Hạ tầng không còn nằm trên bản vẽ mà đã hiện hữu: đường nhựa phân cấp rộng từ 13m đến 33m, điện âm – nước máy đạt chuẩn, vỉa hè hoàn chỉnh, giúp việc xây dựng và khai thác sử dụng có thể triển khai ngay, không phải chờ đợi kéo dài.

Động lực tăng trưởng của Bàu Bàng đến từ nền tảng kinh tế thực, thay vì kỳ vọng ngắn hạn. Khu vực này đang là một trong những trung tâm công nghiệp phát triển nhanh của Bình Dương, với hệ thống KCN Mỹ Phước, Bàu Bàng, Rạch Bắp liên tục mở rộng, thu hút lượng lớn chuyên gia, kỹ sư và lao động đến sinh sống và làm việc. Nhu cầu ở thật và thuê ở vì thế tăng đều, tạo đầu ra bền vững cho bất động sản. Bên cạnh đó, các chính sách thanh toán linh hoạt, ngân hàng hỗ trợ vay, cùng các chương trình chiết khấu và ưu đãi trực tiếp ngay thời điểm mua giúp nhà đầu tư giảm áp lực tài chính ban đầu và tạo lợi thế ngay từ giá vốn.

Tổng hòa các yếu tố trên cho thấy, đầu tư tại Bàu Bàng không phải là lựa chọn “đi xa trung tâm”, mà là bước dịch chuyển chiến lược của dòng tiền thông minh: rời khỏi khu vực đã tăng mạnh để tìm về nơi còn ở giai đoạn đầu chu kỳ. Với vị trí kết nối thuận lợi qua DH619 – Quốc lộ 13 – Vành đai 4 – trục Mỹ Phước – Tân Vạn, quy mô 18,83 ha với 936 nền, pháp lý minh bạch và hạ tầng hoàn chỉnh, Sài Gòn Land 2 đang phản ánh khá rõ triết lý đầu tư này: vốn vừa phải, rủi ro thấp hơn và dư địa tăng trưởng còn rộng trong trung – dài hạn.

Thông tin liên hệ:

• Hotline: 090 937 16 26
• Website: saigonland.org.vn
• Địa chỉ dự án: DH619, phường Long Nguyên, TP.HCM