Sẵn sàng thông qua Luật Đất đai sửa đổi: Hy vọng một thị trường bất động sản ổn định, bền vững

Tầm quan trọng của Luật Đất đai sửa đổiPhát biểu khai mạc kỳ họp bất thường lần thứ 5 của Quốc hội (QH), Chủ tịch QH Vương Đình Huệ cho biết, kỳ họp bất thường lần thứ 5 xem xét, quyết định 4 nội dung quan trọng, gồm: Luật Đất đai sửa đổi; Luật Các tổ chức tín dụng sửa đổi; một số cơ chế, chính sách đặc thù tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, đẩy nhanh tiến độ thực hiện các chương trình mục tiêu quốc gia và phân bổ vốn đầu tư công từ nguồn dự phòng.

Với Luật Đất đai sửa đổi, Chủ tịch Quốc hội cho hay, đây là dự án luật lớn, có ý nghĩa và tầm quan trọng đặc biệt trong đời sống chính trị, kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường của đất nước; có tác động sâu rộng đến các tầng lớp nhân dân và cộng đồng doanh nghiệp (DN); đồng thời cũng là dự án luật rất khó và phức tạp.

Vì vậy, dự án luật đã được các cơ quan liên quan chuẩn bị rất trách nhiệm, kỹ lưỡng, công phu qua nhiều vòng, nhiều bước; đã được thảo luận, cho ý kiến tại 3 kỳ họp QH, 2 hội nghị đại biểu QH hoạt động chuyên trách, 6 phiên họp chính thức của Ủy ban Thường vụ QH và được chỉnh lý, tiếp thu ý kiến của các chuyên gia, nhà khoa học và trên 12 triệu lượt ý kiến của nhân dân – đây là số lượng đóng góp ý kiến lớn nhất của người dân với một dự án luật.

Đến thời điểm này, QH đã sẵn sàng thông qua Luật Đất đai sửa đổi, hy vọng sẽ tạo dựng hành lang pháp lý hoàn thiện và đầy đủ, tạo nền tảng cho thị trường bất động sản (BĐS) phát triển ổn định và bền vững.

Theo thống kê của Hiệp hội BĐS Việt Nam cho thấy, có đến 70% khó khăn, vướng mắc của thị trường BĐS bắt nguồn từ các vấn đề pháp lý. Do vậy, nếu được thông qua, đây sẽ là nền tảng thiết yếu cho việc vận hành thị trường BĐS nói chung và là cơ sở cho thị trường BĐS nói riêng. Trước đó, 2 dự án Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở sửa đổi đã được thông qua với những đổi mới quan trọng theo hướng cởi mở hơn, nhưng cũng chặt chẽ hơn trong khâu “hậu kiểm” đối với các hoạt động kinh doanh, đầu tư, phát triển dự án.

Quyền lợi của người sử dụng đất được đảm bảo

Dự Luật Đất đai sửa đổi, sau khi được tiếp thu, chỉnh lý, gồm có 16 chương và 260 điều – bỏ 5 điều, sửa đổi, bổ sung tại 250 điều so với dự thảo luật trình QH tại kỳ họp thứ 6.

Sau một thời gian dài tiếp thu các ý kiến đóng góp của mọi tầng lớp nhân dân, hiện QH đã thống nhất 18 nội dung sửa đổi, bổ sung, trong đó có nhiều quy định liên quan trực tiếp đến đất đai, thị trường BĐS như: Quyền và nghĩa vụ về SDĐ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài; không mở rộng phạm vi nhận chuyển quyền SDĐ của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (Điều 28); trường hợp tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án BĐS theo quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS; quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm đối với tài sản gắn liền với đất (Điều 34)…

Dự thảo Luật cũng bổ sung thêm các quy định về: Điều kiện đối với cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng đất trồng lúa (khoản 7 Điều 45); nguyên tắc lập và phê duyệt quy hoạch sử dụng đất các cấp (khoản 9 Điều 60); chỉ tiêu SDĐ được xác định trong nội dung quy hoạch SDĐ cấp tỉnh và cấp huyện (Điều 65 và Điều 66); thu hồi đất thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ (khoản 27 Điều 79); các loại đất thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền SDĐ hoặc đang có quyền SDĐ; cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền SDĐ không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền (Khoản 3 Điều 138)…

Một số các vấn đề của Luật Đất đai sửa đổi được các DN, người dân rất quan tâm như:

Về quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất (SDĐ) của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, có ý kiến đề nghị rà soát, bảo đảm sự thống nhất với các luật khác như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS và luật Nhà ở. Dự thảo luật chỉnh sửa quy định theo hướng, đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quốc tịch Việt Nam là công dân Việt Nam thì có đầy đủ các quyền liên quan đến đất đai (không chỉ riêng quyền đối với đất ở) như công dân Việt Nam ở trong nước (cá nhân trong nước) và giữ chính sách như pháp luật hiện hành đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Về mối quan hệ giữa các trường hợp thu hồi đất và đang có quyền SDĐ thực hiện dự án phát triển kinh tế – xã hội (khoản 6 Điều 127), dự thảo luật chỉnh sửa theo hướng ưu tiên người đang có quyền SDĐ. Phương án này góp phần đẩy mạnh thực hiện định hướng thương mại hóa quyền SDĐ; khuyến khích người SDĐ, đang có quyền SDĐ thực hiện dự án đầu tư phù hợp với quy hoạch SDĐ. Điều này có nghĩa là quyền lợi của người SDĐ được nâng cao.

Một vấn đề đáng chú ý của Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi là thu hồi đất thực hiện dự án nhà ở thương mại. Đây là vấn đề có rất nhiều ý kiến, có khi làm “nóng” nghị trường”. Báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý về vấn đề “nóng” này, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Quốc hội Vũ Hồng Thanh nêu rõ, về thu hồi đất thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ (khoản 27 Điều 79), dự thảo Luật quy định theo hướng kế thừa quy định của Luật Đất đai năm 2013, chỉ thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ khi là “dự án đầu tư xây dựng khu đô thị”. Dự án khu đô thị thuộc trường hợp xem xét thu hồi là “dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng”. Nội dung này phù hợp với Điều 79, chỉ quy định về các trường hợp thu hồi đất thực hiện dự án để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Sẽ cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ không có giấy tờ về quyền SDĐ không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền (khoản 3 Điều 138). Dự thảo luật chỉnh sửa theo hướng quy định về xem xét công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đến trước ngày 1/7/2024. Điều khoản này sẽ giải quyết rất nhiều trường hợp chưa cấp quyền SDĐ mà chưa có giấy tờ, có lợi cho người dân.

Kỳ vọng tháo gỡ những điểm nghẽn của thị trường BĐS

Luật Đất đai sửa đổi nếu được thông qua, cùng với luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở, sẽ lập nên hành lang pháp lý vững chắc để tháo gỡ những điểm nghẽn liên quan đến cơ chế dịch chuyển đất đai, tạo động lực dẫn dắt cho các ngành xây dựng, BĐS… Đặc biệt bảo vệ quyền SDĐ của người dân, khi Nhà nước chỉ thu hồi đất các dự án công, hoặc là dự án khu đô thị lớn, nhưng phải bồi thường theo giá thị trường.

Tính đến hết năm 2023, đã có 40/63 tỉnh thành trên cả nước phê duyệt quy hoạch chung. Đó là cơ sở, động lực cho sự phát triển thị trường BĐS tại các địa phương thời gian tới khi các địa phương được phân cấp trong quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn, đồng thời thiết lập các cơ chế giám sát, kiểm tra, thanh tra trong quản lý của trung ương thông qua hệ thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu về đất đai tập trung, thống nhất.

Các DN BĐS rất kỳ vọng vào Luật Đất đai sửa đổi được thông qua, để tạo điều kiện cho các DN định hướng phát triển giai đoạn mới, quyết định sự phục hồi của thị trường BĐS, khơi thông nguồn lực triển khai các dự án mới, giúp quản lý thị trường BĐS ổn định, minh bạch, đưa thị trường BĐS từ năm 2024 có thể phát triển chu kỳ mới.