Bất động sản 2026: Thị trường chưa bùng nổ ngay, nhưng cơ hội đang xuất hiện sớm cho ai “nhìn xa hơn đám đông”

Đầu năm 2026, thị trường bất động sản có “biến số” đến từ lãi suất cho vay mua bất động sản tăng trở lại, chính thức chấm dứt giai đoạn “tiền rẻ”. Đặc biệt, xung đột Trung Đông diễn ra tác động đến kinh tế vĩ mô, ảnh hưởng không nhỏ đến tâm lý nhà đầu tư, thị trường bất động sản.

Do đó, thanh khoản trong năm 2026 đang trở thành mối quan tâm lớn của cả nhà đầu tư lẫn doanh nghiệp phát triển dự án. Dưới góc nhìn của người có gần 20 năm làm việc trong ngành bất động sản – ông Lê Xuân Nga, Tổng giám đốc BHS Property cho rằng, thanh khoản của thị trường trong thời gian tới sẽ chịu tác động mạnh bởi 5 yếu tố lớn, từ chính sách tín dụng, pháp lý dự án đến tăng trưởng kinh tế, hạ tầng và tâm lý thị trường.

Lãi suất và tín dụng – yếu tố tác động trực tiếp

Theo ông Lê Xuân Nga, lãi suất và tín dụng là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp nhất đến thị trường bất động sản. Lãi suất không chỉ quyết định khả năng tiếp cận vốn của nhà đầu tư mà còn tác động đến mặt bằng giá và tâm lý người mua.

Hiện nay, lãi suất cho vay bất động sản đang ở mức khoảng 13–14%, trong khi nhiều lĩnh vực khác như nông nghiệp chỉ khoảng 5–6%. Điều này cho thấy chính sách tín dụng đang có sự phân hóa, với xu hướng kiểm soát chặt dòng vốn vào bất động sản. Đầu năm 2026, Chính phủ có xu hướng kiểm soát chặt tín dụng bất động sản hơn.

Việc siết tín dụng bất động sản trong giai đoạn đầu năm 2026 không hẳn là tín hiệu tiêu cực.

Ông Nga cho rằng, việc siết tín dụng bất động sản trong giai đoạn đầu năm 2026 không hẳn là tín hiệu tiêu cực. Ngược lại, đây có thể xem là bước điều chỉnh cần thiết nhằm hạn chế tình trạng đẩy giá quá cao, tránh nguy cơ hình thành bong bóng và tạo nền tảng phát triển bền vững cho thị trường.

Tuy nhiên, bất động sản là ngành có mối liên hệ chặt chẽ với nhiều lĩnh vực khác như xây dựng, ngân hàng, vật liệu xây dựng, logistics và tài chính. Vì vậy, chính sách lãi suất cao nhiều khả năng sẽ khó kéo dài trong thời gian dài và có thể được điều chỉnh trong vòng 1–2 quý tới.

Pháp lý và nguồn cung – điểm nghẽn đang dần được tháo gỡ

Một trong những rào cản lớn của thị trường bất động sản trong những năm qua là vấn đề pháp lý dự án. Tuy nhiên, trong năm 2025, khoảng 2.000 – 3.000 dự án bất động sản đã được tháo gỡ các vướng mắc pháp lý.

Diễn biến này sẽ tác động trực tiếp đến nguồn cung của thị trường, đặc biệt khi nhiều điều chỉnh mới về luật liên quan đến bất động sản bắt đầu có hiệu lực.

Theo dự báo của ông Lê Xuân Nga, nguồn cung năm 2026 có thể tăng khoảng 50% so với năm 2025, trong khi nguồn cung năm 2025 cũng đã tăng khoảng 50% so với năm 2024.

Đối với các đơn vị môi giới và phân phối, sự gia tăng nguồn cung sẽ mở ra nhiều cơ hội bán hàng hơn. Tuy nhiên, thị trường cũng sẽ bước vào giai đoạn phân hóa mạnh mẽ.

Thanh khoản sẽ không còn tập trung vào một vài chủ đầu tư lớn như trước, mà sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào chất lượng từng dự án. Những dự án có vị trí tốt, sản phẩm phù hợp nhu cầu thị trường, chiến lược bán hàng hợp lý, mức giá cạnh tranh và chi phí dịch vụ hợp lý sẽ có lợi thế rõ rệt trong việc thu hút người mua.

Tăng trưởng GDP – nền tảng dài hạn cho bất động sản

Sự phát triển của thị trường bất động sản luôn gắn chặt với tốc độ tăng trưởng kinh tế.

Hiện nay, Việt Nam đang nằm trong nhóm các nền kinh tế lớn tại Đông Nam Á. Quy mô GDP của một số quốc gia trong khu vực như Indonesia hơn 1.200 tỷ USD, Singapore, Thái Lan, Philippines khoảng 500–600 tỷ USD. Việt Nam đang dần tiệm cận nhóm nền kinh tế này, đồng thời duy trì tốc độ tăng trưởng GDP khoảng 8–9% mỗi năm, cao hơn đáng kể so với nhiều quốc gia trong khu vực.

Nếu xu hướng tăng trưởng này được duy trì, Việt Nam có thể vươn lên nhóm các nền kinh tế dẫn đầu khu vực trong vài năm tới. Khi nền kinh tế tăng trưởng mạnh, các yếu tố như nhu cầu nhà ở, nhu cầu đầu tư và tốc độ đô thị hóa cũng sẽ gia tăng, tạo nền tảng dài hạn cho thị trường bất động sản.

Hạ tầng – động lực lớn của thị trường

Hạ tầng luôn là một trong những động lực mạnh nhất của thị trường bất động sản. Hiện Việt Nam đang triển khai hơn 500 dự án hạ tầng quy mô lớn, bao gồm hệ thống cao tốc, sân bay, cảng biển và các dự án chỉnh trang đô thị.

Đặc biệt, dự án đường sắt cao tốc Bắc – Nam với tốc độ thiết kế khoảng 320 km/h được kỳ vọng có thể rút ngắn thời gian di chuyển giữa Hà Nội và TP.HCM xuống còn khoảng 5 giờ.

Nếu dự án này được triển khai đúng tiến độ, nó không chỉ thay đổi phương thức di chuyển mà còn có thể tạo ra bước ngoặt lớn đối với logistics, phát triển đô thị và phân bố dân cư, qua đó tác động tích cực đến thị trường bất động sản.

Có thể nói chưa khi nào Việt Nam đầu tư mạnh và quyết liệt vào hạ tầng như hiện nay.

Tâm lý thị trường vẫn thận trọng

Yếu tố cuối cùng ảnh hưởng đến thanh khoản của thị trường là tâm lý khách hàng. Hiện nay, nhiều nhà đầu tư và người mua nhà vẫn giữ tâm lý thận trọng do một số yếu tố như lãi suất còn ở mức cao, tình hình địa chính trị thế giới, giá dầu tăng và những lo ngại về lạm phát.

Bên cạnh đó, tại một số khu vực trung tâm, giá bất động sản đã tăng mạnh trong thời gian dài, khiến nhiều người mua có xu hướng chờ đợi thêm để quan sát diễn biến thị trường.

Theo ông Lê Xuân Nga, khi các yếu tố vĩ mô dần ổn định và lãi suất được điều chỉnh hợp lý hơn, tâm lý thị trường có thể cải thiện, từ đó giúp thanh khoản bất động sản phục hồi rõ rệt hơn trong thời gian tới.

Tuy nhiên, ông Nga cho rằng, phần lớn sự thận trọng hiện nay là tâm lý ngắn hạn. Những nhà đầu tư thực sự hiểu thị trường thường không ra quyết định dựa trên nỗi sợ hãi, mà dựa trên các yếu tố nền tảng như dữ liệu, xu hướng kinh tế, chu kỳ thị trường và những tín hiệu thực tế đang diễn ra.

“Trong lịch sử, những người thành công nhất luôn là những người nhìn thấy cơ hội trước khi thị trường thực sự bùng nổ”, ông Nga chia sẻ.

Thị trường sẽ không bùng nổ ngay năm 2026

Từ các yếu tố vĩ mô, chính sách và diễn biến của thị trường, ông Lê Xuân Nga đưa ra ba nhận định chính đối với thị trường bất động sản trong năm 2026.

Thứ nhất, thị trường sẽ không bùng nổ ngay nhưng thanh khoản sẽ cải thiện rõ rệt. Dự báo thanh khoản toàn thị trường có thể tăng khoảng 30% so với năm trước, khi nguồn cung dần được cải thiện, pháp lý dự án được tháo gỡ và tâm lý nhà đầu tư ổn định hơn.

Thứ hai, thị trường sẽ phân hóa rất mạnh giữa các dòng sản phẩm và dự án. Thời gian tới, thanh khoản thị trường sẽ không còn tập trung chủ yếu vào khu vực nội đô, bởi mặt bằng giá tại nhiều đô thị lớn đã ở mức quá cao. Thay vào đó, dòng tiền sẽ phân bổ rộng hơn giữa các phân khúc bất động sản.

Trong đó, ưu tiên hàng đầu vẫn là bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực với mức giá hợp lý; tiếp đến là bất động sản đô thị tại các thành phố lớn có khả năng khai thác dòng tiền; và sau cùng là phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng trong tầm giá khoảng 2–3 tỷ đồng. Tuy nhiên, những sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng phải có khả năng vận hành tốt và tạo giá trị khai thác thực mới có cơ hội thu hút nhà đầu tư.

Thứ ba, những nhà đầu tư tham gia thị trường sớm trong giai đoạn này có thể đón đầu chu kỳ tăng trưởng mới.

“Thị trường bất động sản năm 2026 có thể chưa phải là thời điểm dễ dàng. Nhưng trong mỗi giai đoạn biến động, luôn tồn tại những cơ hội lớn cho những người chuẩn bị tốt và nhìn xa hơn đám đông.

Câu hỏi quan trọng không phải là: Thị trường có khó khăn hay không? Chiến tranh trên thế giới bao giờ dừng? Mà là: “Bạn có đủ có đủ dữ liệu, thông tin và khả năng phân tích để nhìn thấy cơ hội khi thị trường đang thay đổi hay không?”, ông Nga chia sẻ.