Quỹ đất nội đô TP.HCM khan hiếm – đất nền vệ tinh lên ngôi

Trong bối cảnh quỹ đất tại TPHCM ngày một thu hẹp và các thủ tục pháp lý cho dự án ngày càng chặt chẽ, nguồn cung bất động sản mới trở nên khan hiếm trong khi nhu cầu vẫn ở mức cao, kéo theo giá bán tiếp tục leo thang. Chính sự mất cân đối này đã thúc đẩy các thị trường vệ tinh cận trung tâm như Bình Dương, Đồng Nai cũ… trở nên sôi động hơn. Đáng chú ý, phân khúc đất nền luôn thu hút mạnh nhờ khả năng tăng giá tốt và tâm lý chuộng sở hữu đất để tích lũy tài sản lâu dài.

Hạ tầng liên vùng – động lực then chốt

Trong bối cảnh TP.HCM bước vào giai đoạn đô thị hóa sâu, khan hiếm quỹ đất tại các quận lõi ngày càng rõ — nhiều khu đất trung tâm đã được sử dụng hoặc nằm trong quy hoạch chỉnh trang, hạn chế lượng dự án mới có quy mô lớn. Việc khan hiếm này khiến sức ép lên giá bất động sản tại khu vực trung tâm tiếp tục duy trì ở mức cao; bảng giá đất do UBND TP.HCM áp dụng và các tin rao bán trên thị trường cho thấy biên độ giá ở Quận 1 rất rộng, có những vị trí ghi nhận ở mức hàng trăm triệu đồng mỗi m².

Song song đó, hệ thống hạ tầng liên vùng đang được ưu tiên đẩy mạnh, trở thành động lực quan trọng mở rộng không gian đô thị. Tiêu biểu là Vành đai 3 — tuyến giao thông liên vùng dài khoảng 76,3 km với tổng mức đầu tư được công bố vào khoảng 75.378 tỷ đồng, đang được đẩy nhanh thủ tục, giải phóng mặt bằng và hướng tới mục tiêu thông xe các đoạn sớm trong các năm tới. Việc hoàn thiện Vành đai 3 được kỳ vọng rút ngắn thời gian di chuyển giữa các vùng vệ tinh và lõi TP, thu hút đầu tư vào địa phương dọc tuyến.

Ở tầm vĩ mô, dự án Vành đai 4 đang được trình chủ trương với con số sơ bộ được đưa ra trong các văn bản gần đây: toàn tuyến dài khoảng 207 km, và sơ bộ tổng mức đầu tư giai đoạn 1 được đưa ra trên 120.000 tỉ đồng. Khi được triển khai, tuyến này sẽ là “xương sống” kết nối TP.HCM với nhiều tỉnh lân cận, tạo thêm động lực cho phát triển vùng.

Nhìn chung, sự cộng hưởng giữa áp lực quỹ đất nội đô và tiến trình triển khai các trục giao thông liên vùng khiến dòng vốn và cư dân bắt đầu dịch chuyển mạnh hơn về các khu vực giáp ranh — xư hướng có nền tảng thực tế không đơn thuần là cảm tính của thị trường.

Vành đai vệ tinh bùng nổ – chỉ số quan tâm cao

Dấu hiệu tăng nhiệt ở thị trường vùng ven không chỉ là cảm quan mà đã có số liệu nền tảng: các nền tảng dữ liệu bất động sản ghi nhận lượt tìm kiếm và tin đăng liên quan đến đất nền tăng mạnh trong các quý gần đây. Ví dụ, báo cáo tổng quan từ Batdongsan cho thấy lượt tìm kiếm đất nền trong quý 1/2025 tăng mạnh (mức tăng báo cáo có nơi ghi khoảng +50% so cùng kỳ) — cho thấy người dùng quan tâm nhiều hơn đến sản phẩm này so với cùng kỳ trước. Đồng thời, các báo cáo chuyên sâu của DKRA cũng cho thấy nguồn cung sơ cấp đất nền tập trung chủ yếu ở các “điểm nóng” vùng ven như Bình Dương, Long An, Đồng Nai, Đức Hòa…. Những số liệu này phản ánh xu hướng thị trường dịch chuyển sang các hành lang kết nối liên vùng.

Sự hiện diện của hai trục Vành đai (3 và 4) được thị trường đánh giá là “cú hích” lớn cho phân khúc đất nền: khi các tuyến chính được hình thành hoặc tăng khả năng kết nối, các vùng dọc theo hành lang này thường thu hút nhà đầu tư trước — lịch sử thị trường cho thấy khu vực có hạ tầng kết nối thuận lợi sẽ được quan tâm nhiều hơn trong vòng vài năm đầu kể từ khi công bố dự án hạ tầng. Vì vậy, nhiều nhà đầu tư có xu hướng chọn các lô đất gần trục giao thông chiến lược để đón biên độ tăng giá.

Bên cạnh hạ tầng, áp lực nhu cầu thực từ chuỗi cung ứng, khu công nghiệp và lực lượng lao động cũng góp phần thúc đẩy thị trường vùng ven. Các tỉnh như Bình Dương, Long An… vẫn là nơi tập trung nhiều dự án công nghiệp lớn; DKRA và các báo cáo thị trường nhiều lần nhấn mạnh tỷ trọng nguồn cung sơ cấp tập trung ở nhóm đô thị vệ tinh, đồng thời ghi nhận giao dịch và thanh khoản chủ yếu xuất hiện ở sản phẩm đã hoàn thiện pháp lý và có hạ tầng. Điều này khiến các khu vực cửa ngõ TP trở nên hấp dẫn cả về nhu cầu an cư lẫn nhu cầu phục vụ chuỗi cung ứng/logistics.

Tiềm năng tăng giá đất vùng ven

So sánh giữa nội đô và vùng ven cho thấy biên độ giá và khả năng tiếp cận khác biệt rõ. Dữ liệu từ cơ quan quản lý và các trang môi giới cho thấy ở các quận trung tâm TP.HCM  xuất hiện nhiều mốc giá mặt bằng cao — một số khu vực có mức thẩm định/báo giá lên tới hàng trăm triệu đồng/m², trong khi đất nền tại nhiều khu vực vùng ven (Bình Dương, Long An, một số vùng Bắc TP.HCM cũ) thường có mức giá khởi điểm “mềm” hơn, phổ biến nhiều dự án ghi nhận khoảng một vài chục triệu đồng/m² tùy vị trí và thời điểm và khu vực.

Về biên độ tăng, các chuyên gia và báo cáo thị trường đều cho rằng khi các dự án hạ tầng lớn bước vào giai đoạn triển khai thực tế — chẳng hạn như giải phóng mặt bằng, khởi công hoặc thông xe từng đoạn — các khu vực lân cận thường ghi nhận sự cải thiện về mức độ quan tâm và giá giao dịch. Tuy nhiên, những báo cáo công khai từ DKRA, Batdongsan hay Savills hiếm khi đưa ra một con số tăng giá cụ thể mang tính đại diện cho toàn vùng. Lý do là biên độ tăng phụ thuộc vào nhiều biến số, bao gồm tiến độ thi công, tình trạng quy hoạch chi tiết, mức độ đồng bộ hạ tầng, mức hấp thụ của từng khu vực.

Yếu tố pháp lý tiếp tục là biến số then chốt quyết định sức mua và thanh khoản của đất nền. Các báo cáo thị trường từ DKRA và Batdongsan đều chỉ ra rằng giao dịch thực tế chủ yếu tập trung tại những dự án đã hoàn thiện pháp lý, có sổ riêng, hạ tầng hiện hữu hoặc đã bàn giao. Ngược lại, các sản phẩm chưa hoàn tất giấy tờ thường ghi nhận thanh khoản thấp, dù mức giá chào bán có thể mềm hơn. Đây là xu hướng nhất quán trong nhiều quý gần đây, đặc biệt tại TP.HCM và các tỉnh phụ cận, nơi thị trường thận trọng hơn trước rủi ro pháp lý.

Tại khu vực Long Nguyên, TP.HCM (trước đây thuộc Bình Dương), quỹ đất hiện còn khá lớn, tập trung nhiều dự án nhà đất, mang đến nguồn cung dồi dào với mức giá mềm hơn so với các khu vực trung tâm. Cơ sở hạ tầng giao thông tại đây, cả trong và ngoài các dự án, đang được đánh giá cao nhờ mức độ hoàn thiện và động bộ theo sự phát triển chung của khu vực, trở thành điểm sáng thu hút cả người mua nhà đất theo nhu cầu ở thực lẫn các nhà đầu tư dài hạn.

Nổi bật trên trục giao thông DH619 tại trung tâm Long Nguyên, dự án Sài Gòn Land 2 ghi nhận sự quan tâm lớn nhờ vị trí thuận lợi giúp kết nối với các tuyến giao thông trọng điểm như Quốc lộ 13, Vành đai 4 và tuyến Mỹ Phước – Tân Vạn – đồng thời tiếp cận nhanh chóng tới các khu công nghiệp lớn gồm Mỹ Phước, Bàu Bàng và Rạch Bắp. Dự án được phát triển trên khu đất rộng 18,83 ha với 936 nền thổ cư, mỗi nền diện tích 5x19m và sở hữu sổ riêng.

Toàn bộ quỹ đất thuộc loại đất ở đô thị, tạo điều kiện thuận lợi cho việc xây dựng và khai thác mà không lo vướng mắc về mục đích sử dụng. Hệ thống hạ tầng nội khu đã hoàn chỉnh với điện âm, nước máy đạt chuẩn, các tuyến đường từ 13–33m cùng vỉa hè cây xanh theo phong cách Singapore, mang đến môi trường sống tiện ích, thoáng đãng và hiện đại

Hiện tại, Chủ đầu tư – CTY TNHH Đầu Tư và Phát Triển Sài Gòn Land đã và đang tiến hành bàn giao sổ đỏ cho khách hàng theo từng đợt, đảm bảo minh bạch và đúng tiến độ. Được biết, trong thời gian tới, chủ đầu tư sẽ tổ chức lễ bàn giao sổ đợt 3 cho khách hàng dự án, đồng thời giới thiệu ra thị trường những sản phẩm cuối cùng với vị trí đẹp, đi kèm chương trình ưu đãi đặc biệt. Đây được xem là cơ hội cuối cùng để sở hữu những nền đất “vàng” trong khu vực, với tiềm năng tăng giá cao nhờ vị trí chiến lược và hạ tầng hoàn thiện.

Trong bức tranh phát triển đất vùng ven, Sài Gòn Land 2 là một trong những dự án nổi bật tại khu vực vệ tinh của đô thị TP.HCM mới nhờ được đầu tư bài bản với hạ tầng, tiện ích đồng bộ và pháp lý minh bạch đảm bảo quyền sở hữu tài sản hợp pháp. Đầu tư tại Sài Gòn Land 2, khách hàng hoàn toàn yên tâm về tính an toàn đồng thời là cơ hội đón đầu đà tăng giá đất 2026, khi bảng giá mới được cập nhật sau sáp nhập TP.HCM, mang lại tiềm năng sinh lời ổn định và thanh khoản cao cho khách hàng cả trong ngắn và dài hạn.