Giá mua – bán chung cư tăng nhưng giá thuê ít biến động là dấu hiệu của “bong bóng đầu cơ”

Mới đây trong bản tin báo cáo thị trường, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê căn hộ ngày càng thấp do giá thuê không theo kịp đà tăng giá nhà. Theo đó, mặc dù giá thuê cũng đã tăng nhẹ 10 – 20% hằng năm nhưng việc giá bán các căn chung cư như tại Hà Nội tăng mạnh đến 60 – 90% thậm chí có nhiều căn tăng gấp đôi trong cùng giai đoạn thì tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê giảm thấp hơn cả việc gửi tiết kiệm ngân hàng.

Ví dụ, một căn hộ tại quận Đống Đa mua năm 2022 với giá 4 tỷ đồng, cho thuê 15 triệu đồng/tháng, nay có giá bán 8,5 tỷ đồng nhưng giá thuê chỉ nhích lên 18 triệu đồng/tháng, khiến tỷ suất lợi nhuận giảm từ 4,5% xuống 2,5%/năm.

Chính vì vậy, ngay trong những ngày đầu năm 2025, nhiều nhà đầu tư đã rao bán các căn hộ đang cho thuê, đặc biệt là căn hộ 1-2 phòng ngủ có giá thuê 10-15 triệu đồng/tháng với giá bán từ 4-8 tỷ đồng.

Lý giải về việc này, các chuyên gia cho rằng trong giai đoạn giá chung cư tăng nóng (2022-2024), nhiều nhà đầu tư đã không đặt nặng mục tiêu lợi nhuận từ cho thuê mà nhắm đến giá trị gia tăng của tài sản. Tuy nhiên, khi thị trường chững lại, giá thuê không đủ bù đắp giá vốn cao, họ buộc phải cân nhắc bán.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, chủ tịch VARS, nhận định giá bán hiện nay vượt xa giá trị thực, với nhiều căn hộ 3-4 tỷ đồng ở xa trung tâm chỉ cho thuê được 6-7 triệu đồng/tháng. Ông gọi đây là dấu hiệu của giá “ảo” do đầu cơ.

Chia sẻ với báo chí, ông Đinh Minh Tuấn, Phó giám đốc kinh doanh Batdongsan.com cho rằng, hiện tượng giá mua – bán tăng nhưng giá thuê ít biến động là dấu hiệu của “bong bóng đầu cơ”, tức giá của bất động sản vượt quá giá trị thực.

Ông lấy ví dụ một căn hộ giá bán tăng 60% trong năm nhưng giá thuê chỉ tăng 4%, khiến tỷ suất lợi nhuận giảm từ 4% xuống 2,6%. Với các căn hộ giá thuê cao như 30 triệu đồng/tháng nhưng giá mua tới 10 tỷ đồng, tỷ suất chỉ đạt 2,6%/năm – kém xa so với gửi tiết kiệm, đầu tư chứng khoán hay vàng.

Ông Tuấn khuyến nghị nhà đầu tư nên bán trong trường hợp này để chuyển sang kênh sinh lời tốt hơn. Một hướng đi được cân nhắc là đất nền tại các nơi có dự án mới. Một ví dụ cụ thể là gần đây các tỉnh cửa ngõ Hà Nội như Bắc Giang, Bắc Ninh, Hưng Yên hay Vĩnh Phúc đang thu hút sự chú ý của nhiều nhà đầu tư nhờ giá còn tương đối mềm và tiềm năng tăng giá khi hạ tầng giao thông hoàn thiện. Đây cũng là xu hướng chung của nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ, chuyển từ chung cư sang đất nền để đón đầu cơ hội.

Khi lợi nhuận từ cho thuê không còn đủ sức cạnh tranh, xu hướng bán căn hộ để chuyển hướng đầu tư đang trở nên phổ biến. Đối với nhiều người, đây là cách tối ưu hóa lợi nhuận trong bối cảnh thị trường bất động sản biến động và các kênh khác như tiết kiệm hay vàng mang lại hiệu quả cao hơn. Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cảnh báo nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng, tránh chạy theo tâm lý đám đông.

Nguồn: https://cafef.vn