Định giá đất sát thực tế có thể ‘tạo kỳ tích’ kéo giảm giá nhà?

Tiền sử dụng đất đang chiếm tới hơn 1/3 trong cơ cấu giá thành sản phẩm bất động sản, vì vậy theo các doanh nghiệp, nếu vấn đề định giá đất được ‘tính đúng, tính đủ’, đồng thời khơi thông điểm nghẽn về pháp lý, giá nhà có thể được kéo giảm.

Mới đây, trong một hội nghị về tài chính bất động sản, bà Dương Thanh Thủy, Phó Chủ tịch Trung Thủy Group, cho hay trong cơ cấu hình thành giá một sản phẩm, tiền sử dụng đất chiếm 40-50%, còn tiền xây dựng có “dát vàng” cũng không đến 25-30 triệu đồng/m2 sàn.

“Lỗ hổng” định giá đất

Lấy dẫn chứng, bà Thủy cho hay 100% dự án do Trung Thủy Group làm chủ đầu tư, xưa nay không có dự án nào phát triển dưới 7 năm, có những dự án 10 năm, thậm chí 15 năm, thậm chí có dự án bà đã dành 1/3 cuộc đời để theo đuổi.

Pháp lý càng kéo dài, chi phí lãi vay càng đội lên, miếng đất mua 1 tỷ đồng, nhưng 10 năm mới xong pháp lý thì chi phí lên 2 tỷ đồng. “Ví dụ dự án của chúng tôi vào năm 2018 tính tiền sử dụng đất là 1.600 tỷ đồng, kéo lên tới bây giờ lên 3.800 tỷ, tôi không biết sang năm có lên 5.000-6.000 tỷ đồng hay không”, bà Thủy nói.

Định giá đất sát thực tế sẽ giúp doanh nghiệp rút ngắn thời gian thực hiện dự án, bớt chi phí, giảm giá nhà.

Những thực tế được đại diện doanh nghiệp nêu cho thấy việc định giá đất tác động lớn thế nào đến giá sản phẩm bất động sản. Giới chuyên gia cũng đánh giá việc định giá đất “bỏ quên” nhiều chi phí chính là một trong những nguyên nhân đã và sẽ khiến giá nhà liên tục leo thang.

Đầu tháng 5 vừa qua, Hội Thẩm định giá Việt Nam đã gửi công văn góp ý dự thảo Nghị định 12/2024 của Chính phủ quy định về giá đất. Trong đó, Hội đánh giá Nghị định 12 đã tiếp thu ý kiến của chuyên gia, doanh nghiệp khi giữ lại phương pháp thặng dư để xác định giá đất.

Tuy nhiên, việc tiếp thu còn chưa triệt để, dẫn đến tính chưa đúng, chưa đủ tổng chi phí nhà đầu tư phải bỏ ra để thực hiện dự án và lợi nhuận họ được hưởng khi hoàn thành dự án. Điều này không chỉ gây khó cho nhà đầu tư mà còn dẫn tới nguy cơ giá đất bị đẩy lên cao bất thường.

Cụ thể, dự thảo nghị định quy định chỉ tính chi phí phát triển đất mà không tính chi phí ban đầu nhà đầu tư phải bỏ ra để có đất thực hiện dự án, đó chính là tiền sử dụng đất và lãi suất vay vốn là điều không hợp lý.

Ngoài ra, quy định chỉ tính lợi nhuận trên chi phí phát triển đất mà không tính trên tổng chi phí mà nhà đầu tư đã chi ra (bao gồm tiền sử dụng đất + chi phí phát triển đất + chi phí kinh doanh) là tính thiếu, không tuân thủ nguyên lý hình thành giá

Khơi thông những điểm nghẽn

Chia sẻ với VnBusiness, đại diện chủ đầu tư dự án chung cư 350 căn hộ, kèm shophouse tại TP.HCM, cho rằng dự thảo đang bỏ quên hai loại chi phí quan trọng là chi phí sử dụng đất và chi phí vốn. Các loại chi phí này có thể lên tới vài trăm tỷ, thậm chí cả nghìn tỷ đồng.

Chưa kể, quy định chưa tính đến chi phí trượt giá nhân công và vật tư trong quá trình xây dựng, chi phí dự phòng… là chưa bám sát thực tế triển khai dự án.

“Trung bình một dự án mất 3-5 năm để triển khai, các dự án lớn có thể lên đến 8-10 năm, nên việc phát sinh chi phí trượt giá là điều tất yếu. Vì vậy, nghị định cần bổ sung thêm chi phí trượt giá nhân công, vật tư, chi phí dự phòng… khi tính tiền sử dụng đất”, vị đại diện doanh nghiệp kiến nghị.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA đánh giá dự thảo nghị định đang “bỏ lọt” các chi phí vốn, chi phí bảo hiểm công trình xây dựng, chi phí tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, chi phí dự phòng… Cần tính toán để bổ sung các khoản chi phí thực tế này vào dự thảo nghị định.

Thực tế, vấn đề định giá đất cũng luôn là một trong những vấn đề được Chính phủ đặc biệt quan tâm để phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững.

Cuối tháng 5 vừa qua, trên nghị trường Quốc hội, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà nhấn mạnh khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực sẽ giải quyết nhiều hạn chế về định giá đất. Các địa phương sẽ tin tưởng và với quy trình rõ ràng, minh bạch, việc định giá đất sẽ thực hiện được. Chính phủ cũng đã lấy ý kiến các địa phương, trong đó làm rõ trách nhiệm của cơ quan tư vấn, hội đồng, của người quyết định giá đất.

“Tất cả mọi quy trình sẽ triển khai minh bạch. Đặc biệt, trong luật đã giải quyết một vấn đề rất khó khăn là làm sao để có giá đất phù hợp, sát giá thị trường. Khi có dữ liệu về đất đai sẽ áp dụng tốt phương pháp định giá đất hàng loạt theo vùng giá trị có dữ liệu từng thửa đất, từng thời điểm”, Phó Thủ tướng khẳng định.

Có thể thấy, phương pháp định giá đất vẫn đang được Chính phủ và các bộ ngành tích cực hoàn thiện. Còn doanh nghiệp và người dân vẫn đang “nín thở” chờ đợi quyết định cuối cùng.

Với doanh nghiệp, giá đất được “tính đúng, tính đủ” sẽ giúp chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ dự án, khơi thông nguồn cung trên thị trường. Khi doanh nghiệp được “cởi trói”, các chi phí về đất đai được tiết giảm sẽ giúp giá nhà “dễ thở” hơn, mở ra cơ hội cho người dân tìm chốn an cư.

Hưng Nguyên – Báo mới